Grundstücksteilung

Ein Teil des Gartens soll an die Tochter gehen, ein Streifen Acker an den Nachbarn oder eine Ecke der Hofstelle als Bauplatz verkauft werden: In all diesen Fällen steht am Anfang eine Grundstücksteilung. Sie klingt nach einem einfachen Strich auf der Karte, ist aber ein Zusammenspiel aus Vermessung, Katasterbehörde, Grundbuchamt und – je nach Lage – Bauamt oder Landwirtschaftsbehörde.

Viele Eigentümer unterschätzen, dass mit der Teilung auch Fragen zu Zufahrt, Leitungen, Grundschulden und späterer Bebaubarkeit verbunden sind. Wer diese Punkte früh klärt, vermeidet teure Nacharbeiten und Verzögerungen beim Verkauf.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Grundstücksteilung rechtlich bedeutet, wann Genehmigungen nötig sind, wie der Ablauf Schritt für Schritt aussieht und worauf Sie bei Rechten, Lasten, Kosten und Steuern achten sollten.

Was bedeutet Grundstücksteilung?

Bei einer Grundstücksteilung (oft auch Parzellierung genannt) wird aus einem Grundstück ein Teil herausgelöst und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch geführt. Das Baugesetzbuch beschreibt die Teilung in § 19 Abs. 1 BauGB als Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstücksteil abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück – oder zusammen mit anderen Grundstücken – eingetragen werden soll.

Grundstück und Flurstück – zwei Begriffe, zwei Register

Für das Verständnis ist eine Unterscheidung wichtig: Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters, also der amtlichen Landkarte mit Grenzen, Flächen und Nutzungsarten. Das Grundstück im Rechtssinn ist dagegen das, was im Grundbuch unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis steht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Flurstück.

Daraus folgt: Eine Teilung hat fast immer zwei Seiten. Im Kataster wird ein Flurstück durch Vermessung zerlegt, im Grundbuch wird der neue Teil als eigenes Grundstück eingetragen. Besteht ein Grundstück bereits aus mehreren Flurstücken, genügt manchmal auch die grundbuchliche Abschreibung eines vorhandenen Flurstücks – dann ist keine neue Vermessung nötig.

Reale und ideelle Teilung

Von der realen Teilung – der Aufteilung der Fläche in getrennte Grundstücke mit eigenen Grenzen – ist die ideelle Teilung zu unterscheiden. Bei ihr bleibt das Grundstück ungeteilt, mehrere Personen werden aber Miteigentümer zu Bruchteilen (§§ 1008 ff. BGB), etwa jeweils zur Hälfte.

Eine Sonderform ist die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz: Hier gibt der Eigentümer eine Teilungserklärung nach § 8 WEG ab, und es entsteht Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäudeteilen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Der im Alltag oft verwendete Begriff „Teilungserklärung“ gehört also zum Wohnungseigentum – für die reale Teilung einer Acker- oder Gartenfläche gibt es keine notariell zu beurkundende Teilungserklärung in diesem Sinn. In diesem Beitrag geht es vor allem um die reale Teilung.

Typische Anlässe für eine Teilung

Grundstücke werden aus sehr unterschiedlichen Gründen geteilt. Häufige Anlässe sind:

• Verkauf einer Teilfläche, zum Beispiel eines Bauplatzes am Ortsrand oder eines Ackerstreifens an einen Nachbarbetrieb,
• vorweggenommene Erbfolge, wenn Eltern Kindern jeweils einen eigenen Teil übertragen möchten,
• Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, wenn jeder Miterbe eine eigene Fläche erhalten soll,
• Trennung von Hofstelle und Nutzflächen, etwa um das Wohnhaus getrennt von den Wirtschaftsflächen zu verkaufen oder zu beleihen,
• Grenzbereinigung mit dem Nachbarn, bei der kleine Flächen getauscht oder zugekauft werden.

Je nach Anlass stellen sich unterschiedliche Fragen. Beim Bauplatz stehen Bebaubarkeit und Erschließung im Vordergrund, beim Ackerstreifen eher das Grundstückverkehrsrecht und die Bewirtschaftbarkeit der Restfläche.

Rechtlicher Rahmen: § 19 BauGB und Landesrecht

Bundesrecht: keine allgemeine Teilungsgenehmigung mehr

Früher konnten Gemeinden für Teilungen eine Genehmigung nach dem Baugesetzbuch verlangen. Diese allgemeine Teilungsgenehmigung ist mit der Reform des Baugesetzbuchs im Jahr 2004 entfallen. Geblieben ist ein wichtiger Grundsatz: Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Den Wortlaut finden Sie unter § 19 BauGB bei gesetze-im-internet.de.

Das bedeutet: Auch ohne Genehmigung tragen Sie die Verantwortung dafür, dass die neuen Grundstücke planungsrechtlich funktionieren – etwa dass Mindestgrößen, Baugrenzen oder die zulässige Ausnutzung nicht unterlaufen werden.

Besondere Gebiete mit Genehmigungspflicht

In einigen Fällen verlangt das Baugesetzbuch weiterhin eine Genehmigung:

• Umlegungsgebiet: Während einer Baulandumlegung darf ein Grundstück nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle geteilt werden (§ 51 BauGB). Mehr dazu im Beitrag zum Umlegungsverfahren.
• Sanierungsgebiet und Entwicklungsbereich: In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist die Teilung grundsätzlich genehmigungspflichtig (§ 144 Abs. 2 BauGB), in städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt das über § 169 BauGB entsprechend.

Ob Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, erkennen Sie häufig an einem Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs; sicher Auskunft gibt die Gemeinde.

Landesbauordnungen: länderspezifische Regeln

Das Bauordnungsrecht ist Ländersache. Einige Landesbauordnungen verlangen für die Teilung bebauter Grundstücke eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, andere verzichten darauf und bestimmen lediglich, dass durch die Teilung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen dürfen. Typische Prüfpunkte sind Abstandsflächen zu bestehenden Gebäuden, Brandschutz, Stellplätze und die Zufahrt. Welche Regel in Ihrem Bundesland gilt, erfragen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde von Kreis oder Stadt.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Grundstückverkehrsrecht

Die Teilung selbst ist bei Acker, Grünland oder Wald meist unproblematisch. Genehmigungspflichtig ist aber in der Regel der anschließende Verkauf der Teilfläche: Nach § 2 GrdstVG bedarf die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke der Genehmigung. Die Länder legen Freigrenzen fest, unterhalb derer keine Genehmigung nötig ist; einige Länder, etwa Baden-Württemberg, haben eigene Gesetze erlassen.

Besonders relevant für Teilungen: Die Genehmigung kann versagt werden, wenn ein Grundstück oder ein zusammenhängender Besitz durch die Veräußerung unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG). Hinzu kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht kommen – mehr dazu im Beitrag zum Vorkaufsrecht.

Planungsrecht: Was die neuen Grundstücke später dürfen

Eine Teilung schafft Grundstücksgrenzen, aber kein Baurecht. Ob auf einem neuen Grundstück gebaut werden darf, richtet sich allein nach dem Planungsrecht:

• Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Die Festsetzungen bestimmen, was zulässig ist. Die neuen Grundstücke müssen dazu passen.
• Innenbereich (§ 34 BauGB): Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils muss sich ein Vorhaben nach Art und Maß in die Umgebung einfügen, und die Erschließung muss gesichert sein.
• Außenbereich (§ 35 BauGB): Hier ist Bauen nur ausnahmsweise zulässig, vor allem für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe. Ein abgeteilter Acker im Außenbereich bleibt Außenbereich.

Ein häufiger Irrtum lautet, man könne durch Abteilen eines Gartenstücks einfach einen neuen Bauplatz schaffen. Das gelingt nur, wenn Planungsrecht und Erschließung mitspielen. Im Zweifel hilft eine Bauvoranfrage oder ein Blick in den Flächennutzungsplan und einen etwaigen Bebauungsplan.

Zufahrt und Leitungen für Hinterliegergrundstücke

Entsteht ein Grundstück „in zweiter Reihe“ ohne eigene Straßenanbindung, müssen Zufahrt sowie Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen dauerhaft gesichert werden. Üblich sind dafür Grunddienstbarkeiten im Grundbuch (§§ 1018 ff. BGB), etwa ein Wegerecht und ein Leitungsrecht. Viele Bauaufsichtsbehörden verlangen zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Sicherung durch eine Baulast, die im Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Die Baulast ist Landesrecht – in Bayern etwa gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort wird mit Dienstbarkeiten gearbeitet. Hintergründe zur Erschließung finden Sie im Beitrag Grundstück erschließen.

Ablauf einer Grundstücksteilung Schritt für Schritt

1. Vorklärung

Bevor Sie einen Vermessungsauftrag erteilen, sollten Sie Folgendes klären: Wo genau soll die neue Grenze verlaufen? Brauchen beide Teile eine Zufahrt? Liegen Leitungen, Drainagen oder Gebäude im Grenzbereich? Gibt es Genehmigungspflichten nach Landesrecht oder wegen eines besonderen Gebiets? Ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster, ein Lageplan und ein Grundbuchauszug sind dafür die wichtigsten Unterlagen.

2. Teilungsvermessung und Grenztermin

Die Vermessung übernimmt – je nach Bundesland – die staatliche Katasterbehörde oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Die Vermessungsstelle ermittelt die bestehenden Grenzen, legt die neue Grenze fest und markiert sie in der Örtlichkeit, meist mit Grenzsteinen oder anderen Grenzzeichen. In einem Grenztermin werden die Ergebnisse den Beteiligten erläutert. Was dabei im Einzelnen passiert, beschreibt der Beitrag Grundstück vermessen.

3. Fortführung des Liegenschaftskatasters

Die Katasterbehörde übernimmt das Vermessungsergebnis in das Liegenschaftskataster. Die bisherigen Flurstücke werden „zerlegt“ und erhalten neue Flurstücksnummern. Über die Änderung stellt die Behörde einen Fortführungs- oder Veränderungsnachweis aus – die Bezeichnung unterscheidet sich je nach Land – und teilt sie dem Grundbuchamt mit.

4. Eintragung im Grundbuch

Rechtlich selbstständig wird das neue Grundstück erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür ist ein Antrag beim Grundbuchamt nötig. Bleibt das Eigentum bei Ihnen, beantragen Sie die Abschreibung selbst; welche Form der Antrag haben muss, klärt das Grundbuchamt oder ein Notar. Wird eine Teilfläche verkauft oder übertragen, stellt in der Praxis der Notar die nötigen Anträge.

Teilfläche verkaufen, bevor vermessen ist

Häufig wird eine noch nicht vermessene Teilfläche verkauft. Das ist möglich, verlangt aber besondere Sorgfalt: Der Kaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden und die Teilfläche so genau beschreiben, dass sie eindeutig bestimmbar ist – meist mit einem beigefügten Plan. Nach der Vermessung wird die Übereinstimmung von Plan und Vermessungsergebnis festgestellt und die Auflassung erklärt. Zum Schutz des Käufers wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung für die Teilfläche eingetragen. Wie ein solcher Vertrag aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zum Grundstückskaufvertrag.

Rechte und Lasten: Grundschulden, Wegerechte, Leitungen

Die Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuchs verschwinden durch eine Teilung nicht. Sie sollten deshalb vorab prüfen, welche Rechte auf welchem Teil künftig lasten sollen.

Grundschulden und Hypotheken: Ein Grundpfandrecht belastet nach der Teilung zunächst alle neuen Grundstücke gemeinsam (Gesamtgrundpfandrecht, § 1132 BGB). Soll eine Teilfläche lastenfrei verkauft werden, benötigen Sie eine Pfandfreigabe oder Löschungsbewilligung der Bank. Sprechen Sie Ihr Kreditinstitut frühzeitig an. Hinweise zum Vorgehen gibt der ImmoNetzwerk-Ratgeber Grundschuld löschen lassen.

Grunddienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Überfahrtsrechte bleiben grundsätzlich bestehen. Wird das herrschende Grundstück geteilt, besteht die Dienstbarkeit für die einzelnen Teile fort (§ 1025 BGB). Wird das belastete Grundstück geteilt, werden Teile, die außerhalb des Ausübungsbereichs liegen, von der Dienstbarkeit frei (§ 1026 BGB). Das Grundbuchamt benötigt dafür in der Regel Nachweise, etwa einen Plan des Ausübungsbereichs.

Pachtverträge: Ist die Fläche verpachtet, geht der Pachtvertrag bei einem Verkauf auf den Erwerber über (§ 593b in Verbindung mit § 566 BGB). Wird nur ein Teil verkauft, sollte vorher geklärt werden, wie mit dem Pachtvertrag für die Teilfläche umgegangen wird.

Kosten und Steuern im Überblick

Konkrete Beträge lassen sich nicht pauschal nennen, weil sie von Größe, Lage und Aufwand abhängen. Folgende Kostenpositionen sollten Sie aber einplanen:

• Vermessung: Die Gebühren richten sich nach den Vermessungskostenordnungen der Länder und hängen je nach Land zum Beispiel von der Zahl der Grenzpunkte, der Grenzlänge oder dem Bodenwert ab.
• Notar und Grundbuchamt: Die Kosten für Beurkundung, Beglaubigung und Eintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Geschäftswert ab.
• Bauaufsicht und Baulasten: Wo eine Teilungsgenehmigung oder Baulast nötig ist, fallen Verwaltungsgebühren nach Landesrecht an.
• Folgekosten: Eigene Hausanschlüsse, Zufahrten oder Grenzbefestigungen für das neue Grundstück.

Grunderwerbsteuer: Die Teilung allein löst keine Grunderwerbsteuer aus. Steuer fällt erst an, wenn eine Teilfläche an eine andere Person übergeht (§ 1 GrEStG). Den Steuersatz legen die Länder fest. Übertragungen an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie – also Kinder und Enkel – sind nach § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG befreit.

Einkommensteuer: Verkaufen Sie eine Teilfläche aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Gehört die Fläche zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen, ist ein Veräußerungsgewinn unabhängig von Fristen grundsätzlich steuerpflichtig. Lassen Sie diese Fragen vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen.

Grundsteuer: Gehen Teilflächen an andere Eigentümer über, stellt das Finanzamt für die neuen wirtschaftlichen Einheiten eigene Grundsteuerwerte fest. Die Grundsteuer wird dann für jede Einheit getrennt erhoben.

Sonderfall Erbengemeinschaft und Miteigentum

Gehört ein Grundstück mehreren Personen, kann niemand allein teilen. In einer Erbengemeinschaft können die Miterben über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).

Eine reale Teilung ist dann der Weg, wenn sich alle Beteiligten auf den Zuschnitt und den Wertausgleich einigen. Das Gesetz sieht die Teilung „in Natur“ nur vor, wenn sich ein Gegenstand ohne Wertverlust in gleichartige Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB) – bei Grundstücken ist das selten der Fall. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, bei der das Grundstück als Ganzes versteigert und der Erlös verteilt wird (§ 753 BGB). Das ist für alle Beteiligten meist die ungünstigste Lösung. Weitere Hinweise finden Sie im Beitrag Grundstück geerbt.

Praxisbeispiel: Bauplatz und Hofstelle trennen

Praxisbeispiel: Eine Eigentümerin besitzt am Ortsrand eine ehemalige Hofstelle mit Wohnhaus, großem Garten und angrenzender Weide. Das Wohnhaus möchte sie behalten, einen Teil des Gartens als Bauplatz verkaufen und die Weide an einen benachbarten Landwirt abgeben.

Zunächst klärt sie mit dem Bauamt, ob der Gartenteil im Innenbereich liegt und bebaubar ist. Das Bauamt weist darauf hin, dass der geplante Bauplatz keine eigene Straßenanbindung hätte. Die Eigentümerin entscheidet sich deshalb für einen Grenzverlauf, bei dem der Bauplatz einen schmalen Zugang zur Straße erhält. Leitungen des Wohnhauses verlaufen durch den künftigen Bauplatz – hierfür wird ein Leitungsrecht vorbereitet.

Für die Weide, die im Außenbereich liegt, prüft der Notar die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsrecht. Die Bank, die eine Grundschuld auf dem gesamten Grundstück hält, erteilt für beide Teilflächen eine Pfandfreigabe. Erst danach werden Vermessung, Kaufverträge und Grundbucheintragungen umgesetzt. Weil die Eigentümerin die Fragen in dieser Reihenfolge geklärt hat, musste sie weder den Grenzverlauf nachträglich ändern noch Käufer vertrösten.

Checkliste: Grundstücksteilung vorbereiten

• Ziel der Teilung festlegen: Verkauf, Übertragung, Erbauseinandersetzung oder Grenzbereinigung
• Aktuellen Grundbuchauszug und Auszug aus dem Liegenschaftskataster besorgen
• Planungsrecht klären: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich
• Bei Bauamt nachfragen, ob eine Teilungsgenehmigung nach Landesrecht nötig ist oder ein Sanierungs- bzw. Umlegungsgebiet besteht
• Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom für jedes neue Grundstück sichern (Dienstbarkeit, gegebenenfalls Baulast)
• Rechte in Abteilung II und Grundschulden in Abteilung III prüfen; Pfandfreigabe bei der Bank anfragen
• Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Genehmigung nach Grundstückverkehrsrecht und mögliche Vorkaufsrechte berücksichtigen
• Bestehende Pachtverträge und Absprachen mit Pächtern klären
• Angebot der Vermessungsstelle einholen und Grenztermin wahrnehmen
• Steuerliche Folgen (Grunderwerbsteuer, Veräußerungsgewinn) mit der Steuerberatung besprechen
• Wert der künftigen Teilflächen realistisch einschätzen lassen

Fazit

Eine Grundstücksteilung ist heute in vielen Fällen ohne bundesrechtliche Genehmigung möglich – rechtlich trivial ist sie deshalb nicht. Entscheidend sind die Reihenfolge und die Vorklärung: Planungsrecht, Landesbauordnung, Grundstückverkehrsrecht, Zufahrt und Leitungen sowie die Rechte und Lasten im Grundbuch sollten geklärt sein, bevor die Vermessung beauftragt wird. Dann sind Vermessung, Kataster und Grundbucheintragung meist reine Formsache.

Für Ihre Entscheidung ist außerdem wichtig, was die einzelnen Teilflächen wert sind – denn nicht jede Teilung steigert den Gesamterlös. Wenn Sie eine Teilfläche verkaufen möchten, lassen Sie sich über unsere Seite Grundstück bewerten eine erste Einschätzung geben oder informieren Sie sich, wie wir Sie beim Verkauf von Bauland unterstützen.