Umlegungsverfahren

Wenn eine Gemeinde neues Bauland ausweist, passt der alte Grundstückszuschnitt selten zum neuen Bebauungsplan. Lange, schmale Ackerstreifen, verwinkelte Parzellen oder Flächen ohne Zugang zur geplanten Straße lassen sich nicht sinnvoll bebauen. Genau hier setzt das Umlegungsverfahren an: Die Grundstücke im Plangebiet werden rechnerisch zusammengelegt und anschließend so neu verteilt, dass bebaubare Grundstücke entstehen.

Für Eigentümer – gerade für Landwirte und Erben am Ortsrand – ist eine Umlegung oft ein Wendepunkt. Aus einer landwirtschaftlichen Fläche wird ein Baugrundstück, gleichzeitig müssen Flächen für Straßen und Grünanlagen abgegeben werden, und für die Dauer des Verfahrens gelten Einschränkungen.

Dieser Beitrag erklärt, wie die Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB abläuft, nach welchen Regeln verteilt wird, welche Kosten und Steuern eine Rolle spielen und welche Rechte Sie als Eigentümer haben.

Was ist eine Umlegung?

Zweck nach § 45 BauGB

Nach § 45 BauGB können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung so neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Ziel ist die Erschließung oder Neugestaltung eines Gebiets. Den Gesetzestext finden Sie unter § 45 BauGB bei gesetze-im-internet.de.

Eine Umlegung ist möglich

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder
• innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich nach § 34 BauGB), wenn sich aus der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan hinreichende Kriterien für die Neuordnung ergeben.

In der Praxis ist die häufigste Form die Baulandumlegung bei der erstmaligen Erschließung eines Neubaugebiets. Sie wird aber auch im Bestand genutzt, etwa um Baulücken nutzbar zu machen oder unzweckmäßige Grundstückszuschnitte zu bereinigen.

Abgrenzung zu Flurbereinigung und Enteignung

Die Umlegung wird häufig mit der Flurbereinigung verwechselt. Beide ordnen Grundstücke neu, verfolgen aber unterschiedliche Ziele: Die Flurbereinigung nach dem Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) dient vor allem der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie der Landentwicklung. Die Umlegung dient dagegen der Verwirklichung von Bauleitplänen. Mehr zur Flurbereinigung lesen Sie im Beitrag Flurbereinigungsverfahren.

Eine Umlegung ist auch keine Enteignung. Die Eigentümer bringen ihre Flächen ein und erhalten grundsätzlich wieder Grundstücke zurück, die ihrem Anteil entsprechen. Die Enteignung ist im Baugesetzbuch gesondert geregelt (§§ 85 ff. BauGB) und an deutlich strengere Voraussetzungen geknüpft.

Wer ordnet die Umlegung an – und wann?

Die Gemeinde ordnet die Umlegung in eigener Verantwortung an, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Innenbereich erforderlich ist (§ 46 Abs. 1 BauGB). Einen Anspruch auf Anordnung einer Umlegung haben Eigentümer nicht (§ 46 Abs. 3 BauGB).

Durchgeführt wird das Verfahren von der Umlegungsstelle. Die Länder können vorsehen, dass dafür eigene Umlegungsausschüsse gebildet werden, die selbstständig entscheiden (§ 46 Abs. 2 BauGB). Ihre Zusammensetzung regelt das jeweilige Landesrecht; typischerweise wirken Fachleute für Recht, Vermessung und Grundstücksbewertung mit. Die Gemeinde kann die Durchführung auch auf eine andere geeignete Behörde übertragen, etwa die Flurbereinigungsbehörde (§ 46 Abs. 4 BauGB).

Häufig lassen Gemeinden und Eigentümer es gar nicht zur amtlichen Umlegung kommen, sondern vereinbaren eine freiwillige Umlegung. Grundlage ist dann ein städtebaulicher Vertrag, in dem ausdrücklich auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse geregelt werden kann (§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB). Die Grundstücke werden dabei über notarielle Verträge getauscht und neu zugeschnitten. Das kann schneller gehen, setzt aber voraus, dass alle Beteiligten mitziehen.

Der Ablauf eines Umlegungsverfahrens

1. Umlegungsbeschluss

Nach Anhörung der Eigentümer leitet die Umlegungsstelle das Verfahren durch den Umlegungsbeschluss ein (§ 47 Abs. 1 BauGB). Darin wird das Umlegungsgebiet bezeichnet, die betroffenen Grundstücke werden einzeln aufgeführt. Der Bebauungsplan muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft sein – er muss es aber sein, bevor der Umlegungsplan beschlossen wird.

2. Bekanntmachung und Verfügungs- und Veränderungssperre

Der Umlegungsbeschluss wird ortsüblich bekannt gemacht (§ 50 BauGB). Die Bekanntmachung fordert zugleich dazu auf, Rechte, die nicht im Grundbuch stehen – etwa aus Pachtverträgen –, bei der Umlegungsstelle anzumelden. Achten Sie auf die dort genannte Frist.

Ab der Bekanntmachung gilt kraft Gesetzes eine Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 BauGB). Bis zum Inkrafttreten des Umlegungsplans dürfen Sie nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle unter anderem

• das Grundstück teilen, verkaufen oder belasten,
• Nutzungs- oder Erwerbsrechte für andere begründen,
• erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wertsteigernde Veränderungen vornehmen,
• bauliche Anlagen errichten oder ändern.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn das Vorhaben die Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Die gewöhnliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung ist in der Regel weiter möglich – sprechen Sie im Zweifel vorab mit der Umlegungsstelle.

3. Bestandskarte, Bestandsverzeichnis und Umlegungsvermerk

Die Umlegungsstelle erfasst den Ausgangszustand in einer Bestandskarte und einem Bestandsverzeichnis (§ 53 BauGB): Grenzen, Flächen, Eigentümer und eingetragene Rechte. Sie sollten diese Unterlagen sorgfältig prüfen, denn sie sind die Grundlage Ihres späteren Anspruchs. Zugleich wird im Grundbuch ein Umlegungsvermerk eingetragen (§ 54 BauGB), der jedem Interessenten zeigt, dass das Grundstück in ein Verfahren einbezogen ist.

4. Umlegungsmasse und Verteilungsmasse

Alle Grundstücke im Gebiet werden rechnerisch zur Umlegungsmasse vereinigt (§ 55 Abs. 1 BauGB). Vorweg werden die Flächen ausgeschieden und der Gemeinde zugeteilt, die für örtliche Straßen, Wege, Plätze, Grünanlagen, Kinderspielplätze und ähnliche Anlagen benötigt werden, soweit sie überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (§ 55 Abs. 2 BauGB). Was übrig bleibt, ist die Verteilungsmasse – die Fläche, aus der die neuen Baugrundstücke gebildet werden.

5. Umlegungsplan

Nach Erörterung mit den Eigentümern beschließt die Umlegungsstelle den Umlegungsplan (§ 66 BauGB). Er besteht aus der Umlegungskarte mit den neuen Grenzen und dem Umlegungsverzeichnis, in dem Zuteilungen, Rechte und Geldleistungen aufgeführt sind (§§ 67, 68 BauGB). Die Beteiligten erhalten einen Auszug zugestellt.

6. Inkrafttreten und Berichtigung von Grundbuch und Kataster

Ist der Umlegungsplan unanfechtbar, macht die Umlegungsstelle dies ortsüblich bekannt (§ 71 BauGB). Mit dieser Bekanntmachung wird der bisherige Rechtszustand durch den neuen ersetzt (§ 72 BauGB). Anschließend werden Grundbuch und Liegenschaftskataster berichtigt (§ 74 BauGB). Unter bestimmten Voraussetzungen können einzelne Regelungen vorab getroffen werden, etwa durch Vorwegnahme der Entscheidung mit Einverständnis der Betroffenen (§ 76 BauGB) oder durch vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 BauGB).

Wie wird verteilt? Wert- und Flächenumlegung

Die Umlegungsstelle wählt einen Verteilungsmaßstab: nach Werten oder nach Flächen (§ 56 Abs. 1 BauGB). Sind alle Beteiligten einverstanden, ist auch ein anderer Maßstab möglich.

Verteilung nach Werten (§ 57 BauGB)

Bei der Wertumlegung wird der Wert Ihres eingebrachten Grundstücks (Einwurfswert) ermittelt und mit dem Wert des Grundstücks verglichen, das Sie zugeteilt bekommen (Zuteilungswert). Maßstab ist jeweils der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB. Die Wertsteigerung, die allein durch die Umlegung entsteht – der sogenannte Umlegungsvorteil – wird in Geld ausgeglichen. Unterschiede zwischen Anspruch und tatsächlicher Zuteilung werden ebenfalls über Geldleistungen ausgeglichen.

Verteilung nach Flächen (§ 58 BauGB)

Bei der Flächenumlegung erhalten Sie einen Anteil an der Verteilungsmasse im Verhältnis Ihrer eingebrachten Fläche. Um den Umlegungsvorteil abzuschöpfen, kann die Umlegungsstelle einen Flächenbeitrag verlangen. Er darf in Gebieten, die erstmalig erschlossen werden, bis zu 30 Prozent und in anderen Gebieten bis zu 10 Prozent der eingeworfenen Fläche betragen (§ 58 Abs. 1 BauGB). Statt Fläche kann ganz oder teilweise ein entsprechender Geldbetrag erhoben werden.

Zuteilung, Abfindung und Ausgleich

Die neuen Grundstücke sollen nach Möglichkeit in gleicher oder gleichwertiger Lage liegen wie die eingebrachten (§ 59 Abs. 1 BauGB). Reicht der Anspruch nicht für ein eigenes Baugrundstück oder ist eine Zuteilung aus anderen Gründen nicht möglich, kommt ein Ausgleich in Geld in Betracht; mit Ihrem Einverständnis sind auch andere Formen der Abfindung möglich (§ 59 BauGB). Für Gebäude, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen auf dem alten Grundstück – etwa eine Feldscheune oder Obstbäume – ist ein Ausgleich vorgesehen (§ 60 BauGB). Die Geldleistungen im Einzelnen regelt § 64 BauGB.

Rechte, Pacht und Grundschulden im Verfahren

Die Umlegung betrifft nicht nur das Eigentum. Rechte an den Grundstücken – Grundschulden, Dienstbarkeiten, aber auch persönliche Nutzungsrechte wie Pachtverträge – können durch den Umlegungsplan aufgehoben, geändert oder neu begründet werden (§ 61 BauGB). Rechte, die nicht aufgehoben werden, setzen sich am zugeteilten Grundstück fort (§ 63 BauGB).

Für Verpächter bedeutet das: Klären Sie früh mit Ihrem Pächter, wie es weitergehen soll. Landwirtschaftliche Pachtverhältnisse auf künftigen Bauflächen enden häufig mit dem Beginn der Erschließung. Welche Kündigungsregeln sonst gelten, lesen Sie im Beitrag Pachtvertrag kündigen. Ein Wegerecht, das nach der Neuordnung nicht mehr gebraucht wird, weil jedes Grundstück an einer Straße liegt, kann im Umlegungsplan aufgehoben werden.

Kosten, Steuern und Erschließung

Für Eigentümer ist die Umlegung vergleichsweise kostengünstig:

• Verfahrenskosten: Die Verfahrens- und Sachkosten trägt die Gemeinde (§ 78 BauGB).
• Gebühren und Auslagen: Geschäfte und Verhandlungen zur Durchführung der Umlegung, einschließlich der Berichtigung von Grundbuch und Kataster, sind grundsätzlich frei von Gebühren und Auslagen (§ 79 BauGB). Das gilt nicht für die Kosten eines Rechtsstreits. Eigene Berater wie Rechtsanwälte oder Sachverständige bezahlen Sie in der Regel selbst.
• Grunderwerbsteuer: Der Eigentumsübergang im Umlegungsverfahren ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, wenn der neue Eigentümer als Eigentümer eines Grundstücks im Umlegungsgebiet am Verfahren beteiligt ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. b GrEStG).

Wichtig: Die Umlegung stellt Flächen für Straßen und Kanäle bereit, verteilt aber nicht die Baukosten. Die Kosten für den Bau der Erschließungsanlagen werden getrennt abgerechnet – über Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB oder nach Landesrecht, über Anschlussbeiträge nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder oder über einen Erschließungs- beziehungsweise städtebaulichen Vertrag. Diese Beiträge können für den Wert und die Kalkulation eines Baugrundstücks erheblich sein. Hintergründe erklärt der Beitrag Grundstück erschließen.

Wer ein zugeteiltes Baugrundstück später verkauft, sollte zudem die Einkommensteuer im Blick behalten, insbesondere wenn die Fläche zu einem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehört. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen.

Die vereinfachte Umlegung (§§ 80 ff. BauGB)

Nicht jede Neuordnung braucht ein vollständiges Verfahren. Mit der vereinfachten Umlegung (§§ 80 bis 84 BauGB) können benachbarte oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke oder Grundstücksteile getauscht oder – wenn es im öffentlichen Interesse geboten ist – einseitig zugeteilt werden. Auch Grenzen können so neu geregelt werden, etwa um baurechtswidrige Zustände zu beseitigen oder eine Baulücke bebaubar zu machen. Das Verfahren kommt ohne Bestandskarte und förmlichen Umlegungsplan aus und ist deshalb meist deutlich schneller. Es eignet sich vor allem für kleinere Korrekturen, nicht für die Neuordnung eines ganzen Baugebiets.

Ihre Rechte als Eigentümer

Sie sind im Umlegungsverfahren nicht nur Betroffener, sondern Beteiligter mit eigenen Rechten:

• Anhörung: Vor dem Umlegungsbeschluss werden die Eigentümer angehört (§ 47 Abs. 1 BauGB).
• Erörterung: Der Umlegungsplan wird vor dem Beschluss mit den Eigentümern erörtert (§ 66 Abs. 1 BauGB). Bringen Sie hier Wünsche zur Lage Ihres künftigen Grundstücks ein.
• Einsicht: Prüfen Sie Bestandsverzeichnis, Wertermittlung und Zuteilungsentwurf. Fehler lassen sich früh leichter korrigieren.
• Rechtsschutz: Gegen Verwaltungsakte der Umlegungsstelle ist nicht das Verwaltungsgericht zuständig, sondern die Kammer für Baulandsachen beim Landgericht (§ 217 BauGB). Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist grundsätzlich binnen eines Monats nach Zustellung einzureichen. In einigen Ländern ist zuvor ein Vorverfahren vorgeschrieben (§ 212 BauGB). Maßgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung in Ihrem Bescheid.

Bei Zweifeln an der Bewertung Ihres Grundstücks kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten sinnvoll sein, um Einwurfs- oder Zuteilungswerte nachvollziehen zu können.

Was die Umlegung für Wert und Verkauf bedeutet

Mit der Umlegung wird aus einer Fläche, die planungsrechtlich bereits Bauland werden soll, ein zugeschnittenes, erschließbares Baugrundstück. Im Sprachgebrauch der Wertermittlung entwickelt sich die Fläche vom Bauerwartungsland über Rohbauland hin zum baureifen Land. Einen Teil des Wertzuwachses schöpft die Umlegung über Flächenbeitrag oder Geldausgleich ab; ein Teil bleibt beim Eigentümer.

Ob Sie vor, während oder nach der Umlegung verkaufen, hängt von Ihrer Situation ab. Vor dem Verfahren ist der künftige Zuschnitt noch offen, und Käufer kalkulieren das Risiko ein. Während des Verfahrens brauchen Sie die Genehmigung der Umlegungsstelle, und der Käufer übernimmt Ihre Rolle als Beteiligter. Nach dem Inkrafttreten des Umlegungsplans verkaufen Sie ein klar definiertes Grundstück – dann sollten aber offene Erschließungsbeiträge geklärt sein. Wo die Gemeinde mit ihrer Planung steht, zeigt oft schon der Flächennutzungsplan.

Praxisbeispiel: Vom Ackerstreifen zum Baugrundstück

Praxisbeispiel: Ein Landwirt besitzt am Ortsrand einen langen, schmalen Ackerstreifen, der in das Gebiet eines neuen Bebauungsplans fällt. Neben ihm sind mehrere weitere Eigentümer betroffen, darunter eine Erbengemeinschaft und die Gemeinde selbst. Die geplante Erschließungsstraße würde quer über mehrere Streifen verlaufen.

Die Gemeinde ordnet eine Umlegung an. Nach dem Umlegungsbeschluss erhält der Landwirt die Bekanntmachung und meldet gemeinsam mit seinem Pächter dessen Pachtrecht an. Im Bestandsverzeichnis entdeckt er, dass eine alte Überfahrtsdienstbarkeit fehlt, und lässt dies korrigieren.

Bei der Erörterung des Umlegungsplans äußert er den Wunsch, ein zusammenhängendes Grundstück nahe seiner Hofstelle zu erhalten, statt mehrerer kleiner Parzellen. Die Umlegungsstelle kann dem weitgehend entsprechen. Nach Inkrafttreten des Umlegungsplans erhält er Baugrundstücke, die an der neuen Straße liegen. Für den Wertunterschied ist ein Geldausgleich festgesetzt. Weil er sich rechtzeitig mit dem Pächter abgestimmt und die Erschließungsbeiträge in seine Planung einbezogen hat, kann er anschließend in Ruhe entscheiden, welche Grundstücke er verkauft und welche er für die Familie behält.

Checkliste: Wenn Ihre Fläche in eine Umlegung fällt

• Umlegungsbeschluss und Bekanntmachung sorgfältig lesen und Fristen notieren
• Nicht eingetragene Rechte, etwa Pachtverträge, bei der Umlegungsstelle anmelden (lassen)
• Bestandskarte und Bestandsverzeichnis auf Richtigkeit prüfen: Flächen, Rechte, Eigentümer
• Geplante Verkäufe, Belastungen oder Bauvorhaben vorab von der Umlegungsstelle genehmigen lassen
• Mit dem Pächter die weitere Bewirtschaftung und das Ende der Pacht abstimmen
• Wünsche zur Lage des künftigen Grundstücks in der Erörterung einbringen
• Wertermittlung und Zuteilungsentwurf nachvollziehen, bei Zweifeln fachlichen Rat einholen
• Rechtsbehelfsbelehrung und Monatsfrist bei Bescheiden beachten
• Künftige Erschließungs- und Anschlussbeiträge bei der Gemeinde erfragen
• Steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs mit der Steuerberatung klären

Fazit

Das Umlegungsverfahren nach §§ 45 ff. BauGB ist das zentrale Werkzeug, mit dem Gemeinden aus ungeeignet zugeschnittenen Flächen bebaubare Grundstücke machen. Für Eigentümer bedeutet es Einschränkungen während des Verfahrens und die Abgabe von Flächen für Straßen und Grünanlagen – zugleich aber in der Regel eine deutliche Aufwertung ihres Grundbesitzes, ohne eigene Verfahrenskosten und ohne Grunderwerbsteuer für die Zuteilung.

Entscheidend ist, dass Sie Ihre Rechte aktiv wahrnehmen: Unterlagen prüfen, Wünsche einbringen, Fristen einhalten und die späteren Erschließungskosten mitdenken. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Fläche vor oder nach der Umlegung wert ist und wie Sie sie am besten vermarkten, informieren Sie sich über unsere Unterstützung beim Verkauf von Bauland oder lassen Sie Ihr Grundstück über unsere Seite Grundstück bewerten einschätzen.