Wer ein Grundstück kauft, verkauft, verpachtet oder erbt, stößt schnell auf Begriffe wie Flurstück, Flur und Gemarkung. Sie stammen aus dem Liegenschaftskataster, dem amtlichen Verzeichnis aller Flächen in Deutschland. Gerade bei landwirtschaftlichen Flächen, die oft aus vielen einzelnen Flurstücken bestehen, ist es wichtig, diese Begriffe zu verstehen – denn in Kaufverträgen, Pachtverträgen und Grundbüchern wird genau mit ihnen gearbeitet.
In diesem Beitrag erklären wir, was ein Flurstück ist, wie seine Nummer aufgebaut ist, worin es sich vom Grundstück im Rechtssinn unterscheidet und was das für Verkauf, Teilung und Verpachtung bedeutet.
Was ist ein Flurstück?
Ein Flurstück ist ein zusammenhängender, abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Bezeichnung geführt wird. Es ist die kleinste Buchungseinheit des Katasters. Für jedes Flurstück sind unter anderem Lage, Größe, Grenzen und die tatsächliche Nutzung – etwa Ackerland, Grünland, Wald oder Gebäude- und Freifläche – nachgewiesen.
Das Liegenschaftskataster besteht aus einem beschreibenden Teil (dem Liegenschaftsbuch mit Angaben zu Flurstücken, Flächen und Nutzungen) und einem darstellenden Teil, der Liegenschaftskarte oder Flurkarte. Heute werden beide digital im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) geführt. Zuständig sind die Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder; die Rechtsgrundlagen sind die Vermessungs- und Katastergesetze der Länder.
Wie die Flurstücksbezeichnung aufgebaut ist
Ein Flurstück wird eindeutig durch folgende Angaben bezeichnet:
- Gemarkung: ein Katasterbezirk, der häufig einer früheren Gemeinde entspricht – mehr dazu im Beitrag Gemarkung.
- Flur: eine Unterteilung der Gemarkung. Nicht alle Bundesländer verwenden Fluren; in einigen wird direkt innerhalb der Gemarkung nummeriert.
- Flurstücksnummer: die laufende Nummer innerhalb der Flur bzw. Gemarkung.
Wird ein Flurstück geteilt, erhalten die neuen Teile in der Regel eine Bruchnummer: Aus Flurstück 123 werden zum Beispiel 123/1 und 123/2. Die Zahl vor dem Strich (Zähler) ist die Stammnummer, die Zahl dahinter (Nenner) eine laufende Nummer. Nach mehreren Teilungen können so Bezeichnungen wie 123/14 entstehen. Die genaue Systematik unterscheidet sich zwischen den Ländern.
Flurstück und Grundstück: der wichtige Unterschied
Im Alltag werden „Flurstück“ und „Grundstück“ oft gleichgesetzt. Rechtlich sind es aber zwei verschiedene Dinge:
- Das Flurstück ist die Einheit des Katasters – eine vermessungstechnische Einheit.
- Das Grundstück im Rechtssinn ist die Einheit des Grundbuchs – alles, was im Bestandsverzeichnis unter einer eigenen laufenden Nummer gebucht ist.
Die Verbindung zwischen beiden stellt die Grundbuchordnung her: Die Grundstücke werden im Grundbuch nach dem amtlichen Verzeichnis, also dem Liegenschaftskataster, benannt (§ 2 Abs. 2 GBO). Ein Grundstück kann aus einem Flurstück bestehen – das ist bei Baugrundstücken häufig. Es kann aber auch mehrere Flurstücke umfassen, etwa wenn eine landwirtschaftliche Fläche aus historischen Gründen aus vielen schmalen Flurstücken zusammengesetzt ist. Umgekehrt kann ein Eigentümer mehrere Grundstücke haben, die im Gelände wie eine Fläche wirken.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Wer verkauft oder verpachtet, sollte immer die genauen Flurstücke benennen. Welche das sind, zeigt das Bestandsverzeichnis im Grundbuch.
Warum das Flurstück bei Verkauf und Pacht wichtig ist
Verkauf. Im notariellen Kaufvertrag werden die verkauften Flächen mit Grundbuchstelle, Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bezeichnet. Sollen nur Teile eines Flurstücks verkauft werden, muss zunächst vermessen und geteilt werden – bis dahin wird die Teilfläche im Vertrag anhand eines Lageplans beschrieben. Mehr zur Teilung im Beitrag Grundstücksteilung.
Pacht. Auch in Pachtverträgen sollten alle Flurstücke mit ihrer Größe aufgeführt sein. So ist klar, welche Flächen verpachtet sind, und spätere Streitigkeiten – etwa bei Rückgabe oder Verkauf – lassen sich vermeiden.
Bewertung. Viele Informationen zur Bewertung einer landwirtschaftlichen Fläche sind flurstücksbezogen im Kataster hinterlegt, etwa die Nutzungsart und die Ergebnisse der Bodenschätzung mit der Ackerzahl. Auch Bodenrichtwerte lassen sich über das Flurstück eindeutig zuordnen.
Flächenangaben. Die im Kataster eingetragene Fläche ist die amtliche Fläche. Bei älteren Katasternachweisen kann sie von einer neuen Vermessung abweichen. Wer eine genaue Fläche braucht – etwa bei einem Verkauf nach Quadratmeterpreis –, sollte das im Vertrag berücksichtigen.
Flurstücke teilen und verschmelzen
Teilung (Zerlegung). Ein Flurstück wird durch eine Vermessung geteilt. Die Katasterbehörde übernimmt das Ergebnis, vergibt neue Nummern und teilt die Änderung dem Grundbuchamt mit. Je nach Bundesland und Lage können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein, etwa nach Bauordnungs- oder Grundstückverkehrsrecht. Wie eine Vermessung abläuft, erklärt der Beitrag Grundstück vermessen.
Verschmelzung. Aneinandergrenzende Flurstücke desselben Eigentümers, die im Grundbuch gleich gebucht und gleich belastet sind, können zu einem Flurstück verschmolzen werden. Das vereinfacht die Verwaltung, etwa wenn aus vielen schmalen Streifen eine bewirtschaftbare Fläche wird.
Flurbereinigung. In größerem Maßstab werden Flurstücke in einem Flurbereinigungsverfahren neu geordnet, um zersplitterten Grundbesitz zusammenzulegen.
Häufige Missverständnisse rund um das Flurstück
„Die Grenze verläuft dort, wo der Zaun steht.“ Nicht unbedingt. Maßgeblich ist die im Kataster nachgewiesene Grenze. Zäune, Hecken oder Feldraine können davon abweichen – manchmal um mehrere Meter. Wer Klarheit braucht, lässt die Grenzpunkte durch eine Grenzvermessung feststellen.
„Die Nutzungsart im Kataster bestimmt, was ich darf.“ Die im Kataster eingetragene tatsächliche Nutzung – etwa Ackerland oder Grünland – beschreibt, wie die Fläche genutzt wird. Sie ersetzt aber keine rechtliche Prüfung: Ob Sie bauen, umbrechen oder aufforsten dürfen, ergibt sich aus Planungs-, Naturschutz- und Agrarrecht.
„Ein Flurstück hat immer einen Eigentümer.“ Ein Flurstück kann mehreren Personen gemeinsam gehören, etwa einer Erbengemeinschaft oder Miteigentümern zu Bruchteilen. Wer Eigentümer ist, steht im Grundbuch, nicht im Kataster; das Kataster übernimmt diese Angaben nur nachrichtlich.
„Flurstücksnummern ändern sich nie.“ Nach Teilungen, Verschmelzungen oder einer Flurbereinigung erhalten Flächen neue Nummern. Alte Verträge oder Pläne verweisen dann auf Nummern, die es nicht mehr gibt. Die Katasterbehörde kann nachweisen, aus welchen früheren Flurstücken ein heutiges hervorgegangen ist – wichtig etwa bei alten Wegerechten oder Pachtverträgen.
„Die Fläche im Grundbuch ist auf den Quadratmeter genau.“ Die Flächenangabe stammt aus dem Kataster. Bei alten Vermessungen kann sie von einer heutigen Messung abweichen. Bei Verkäufen nach Quadratmeterpreis sollte der Vertrag regeln, welche Fläche maßgeblich ist.
Praxisbeispiel: Eine Fläche, sieben Flurstücke
Ein Landwirt möchte eine Ackerfläche verpachten, die er als eine einzige Fläche bewirtschaftet. Beim Blick ins Grundbuch stellt sich heraus, dass sie aus sieben schmalen Flurstücken besteht, die in zwei verschiedenen Grundbuchblättern gebucht sind – ein Überbleibsel früherer Erbteilungen.
Für den Pachtvertrag listet er alle sieben Flurstücke mit Gemarkung, Flur, Nummer und Größe auf und fügt einen Kartenausschnitt bei. Später, als er einen Teil der Fläche verkaufen möchte, zeigt sich der Vorteil dieser Klarheit: Käufer, Notar und Grundbuchamt können sofort nachvollziehen, welche Flurstücke betroffen sind. Um die Verwaltung zu vereinfachen, lässt er die aneinandergrenzenden Flurstücke anschließend verschmelzen.
Checkliste: Flurstücke richtig erfassen
- Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit allen Flurstücken besorgen
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte für die betroffenen Flurstücke anfordern
- Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und Fläche für jedes Flurstück notieren
- Nutzungsart und Angaben der Bodenschätzung im Liegenschaftsbuch prüfen
- Bei Teilverkäufen: Vermessung und Teilung rechtzeitig einplanen
- In Kauf- und Pachtverträgen alle Flurstücke vollständig aufführen
Fazit
Das Flurstück ist die Grundeinheit des Liegenschaftskatasters – und damit die Sprache, in der Flächen in Kaufverträgen, Pachtverträgen und Grundbüchern beschrieben werden. Wer den Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück kennt und seine Flurstücke vollständig erfasst, vermeidet Missverständnisse beim Verkauf, bei der Verpachtung und in der Erbengemeinschaft. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Flächen wert sind, nutzen Sie unseren Verkaufspreis-Rechner auf der Seite Grundstück bewerten – oder sprechen Sie uns direkt an.
Häufige Fragen: Flurstück
Was ist der Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück?
Das Flurstück ist die Einheit des Liegenschaftskatasters: eine abgegrenzte Fläche mit eigener Nummer. Das Grundstück im Rechtssinn ist dagegen die Einheit des Grundbuchs – alles, was unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Wie finde ich die Flurstücksnummer meines Grundstücks?
Die Flurstücksnummer steht im Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchs, in der Flurkarte, im Grundsteuerbescheid und häufig im Kaufvertrag. Online finden Sie sie in den Geoportalen der Länder, wenn Sie die Adresse oder Lage eingeben.
Was bedeutet eine Flurstücksnummer mit Schrägstrich, zum Beispiel 123/4?
Der Schrägstrich zeigt in der Regel an, dass das Flurstück aus einer Teilung hervorgegangen ist. Vor dem Strich steht die Stammnummer (Zähler), dahinter der Nenner als laufende Nummer der neu entstandenen Teilflächen.
Kann ich ein Flurstück teilen oder mehrere zusammenlegen?
Ja. Für eine Teilung ist eine Vermessung nötig, danach wird das Kataster fortgeführt und das Grundbuch angepasst. Flurstücke können auch verschmolzen werden, wenn sie aneinandergrenzen und im Grundbuch gleich gebucht sind. Je nach Bundesland können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.
Stimmt die Fläche im Kataster immer mit der tatsächlichen Fläche überein?
Nicht immer. Die Flächenangabe stammt aus dem Kataster und beruht teils auf alten Vermessungen. Eine neue Vermessung kann zu abweichenden Werten führen. Wird nach Quadratmeterpreis verkauft, sollte der Kaufvertrag regeln, welche Fläche maßgeblich ist und was bei Abweichungen gilt.
Wer führt das Liegenschaftskataster?
Das Liegenschaftskataster wird von den Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder geführt, meist bei den Landkreisen, kreisfreien Städten oder Landesämtern. Die Rechtsgrundlagen sind die Vermessungs- und Katastergesetze der Länder.
Haben Sie eine Frage an den Autor?
Schicken Sie uns Ihre Frage zu diesem Artikel – wir beraten Sie gerne zu Ihrem persönlichen Anliegen.
