Lageplan

Ob Bauantrag, Grundstücksverkauf oder Teilung: Früher oder später wird ein Lageplan verlangt. Doch Lageplan ist nicht gleich Lageplan. Vom einfachen Kartenausschnitt bis zum qualifizierten Lageplan eines Vermessungsingenieurs gibt es große Unterschiede – in Inhalt, Genauigkeit und rechtlicher Bedeutung.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Lageplan ist, wie er sich von der Flurkarte unterscheidet, welche Arten es gibt, was ein Lageplan enthalten muss und wer ihn erstellt.

Was ist ein Lageplan?

Ein Lageplan ist eine maßstäbliche Darstellung eines Grundstücks und seiner Umgebung für einen bestimmten Zweck. Grundlage ist fast immer die Liegenschaftskarte aus dem Kataster – im Alltag Flurkarte genannt. Während die Flurkarte den Bestand zeigt, ergänzt der Lageplan Informationen, die für ein Vorhaben wichtig sind: etwa ein geplantes Gebäude, Abstände zu den Grenzen, Zufahrten, Höhen oder die Lage einer zu verkaufenden Teilfläche.

Am häufigsten begegnet Ihnen der Lageplan als Bauvorlage beim Bauantrag. Welche Anforderungen er dann erfüllen muss, regeln die Landesbauordnungen und die Bauvorlagenverordnungen der Länder. Die Einzelheiten unterscheiden sich deshalb je nach Bundesland.

Welche Arten von Lageplänen gibt es?

Einfacher Lageplan. Er beruht auf einem Auszug aus der Liegenschaftskarte und stellt ein Vorhaben mit den wichtigsten Angaben dar. Er genügt für kleinere Vorhaben oder als Arbeitsgrundlage, etwa für ein Exposé oder eine erste Abstimmung mit dem Bauamt.

Amtlicher bzw. qualifizierter Lageplan. Er wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder der Vermessungsbehörde erstellt und enthält zusätzliche, geprüfte Angaben – etwa die genaue Lage der Grenzen, Höhen, Abstandsflächen und Festsetzungen des Bebauungsplans. Viele Länder verlangen ihn bei Neubauten, bei einer Bebauung an oder nahe der Grenze oder wenn die Grenzen nicht eindeutig nachgewiesen sind. Die Bezeichnungen unterscheiden sich: Je nach Land spricht man vom amtlichen, qualifizierten oder vermessungstechnischen Lageplan.

Lageplan zum Kaufvertrag. Wird eine noch nicht vermessene Teilfläche verkauft, fügt der Notar dem Vertrag in der Regel einen Lageplan bei, auf dem die Fläche eingezeichnet ist. Weil der Kaufvertrag insgesamt der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b Abs. 1 BGB), wird der Plan als Anlage Teil der Urkunde. Er beschreibt, was verkauft wird, bis die Vermessung vorliegt – mehr dazu im Beitrag Grundstücksteilung.

Was ein Lageplan zum Bauantrag typischerweise enthält

Die genauen Anforderungen ergeben sich aus dem jeweiligen Landesrecht. Häufig verlangt werden:

• Maßstab, Nordpfeil und Angaben zur Katasterbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück),
• die Grenzen des Baugrundstücks und der Nachbargrundstücke mit deren Bezeichnungen,
• bestehende und geplante Gebäude mit Abmessungen und Abständen zu den Grenzen,
• Abstandsflächen nach der Landesbauordnung,
• Festsetzungen des Bebauungsplans, etwa Baugrenzen und Baulinien,
• Zufahrten, Stellplätze und Anschlüsse an öffentliche Verkehrsflächen,
• Höhenangaben, soweit für das Vorhaben erforderlich,
• eingetragene Baulasten und Leitungen – siehe Baulastenverzeichnis.

Lageplan, Flurkarte und Vermessung: Wie hängt das zusammen?

Der Lageplan ist nur so genau wie seine Grundlage. Ist die Grenze eines Grundstücks im Kataster nur ungenau nachgewiesen – etwa weil die letzte Vermessung sehr lange zurückliegt –, kann vor dem Lageplan eine Grenzfeststellung nötig sein. Wie eine Vermessung abläuft, erklärt der Beitrag Grundstück vermessen. Grundsätzlich gilt:

• Die Flurkarte zeigt den Katasterbestand.
• Die Vermessung stellt Grenzen verbindlich fest oder bildet neue Flurstücke.
• Der Lageplan stellt ein Vorhaben auf dieser Grundlage dar.

Wer erstellt einen Lageplan – und was kostet er?

Einfache Lagepläne können – je nach Landesrecht – etwa von bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieuren auf Grundlage eines amtlichen Kartenauszugs erstellt werden. Amtliche bzw. qualifizierte Lagepläne erstellen öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder die Vermessungsbehörden.

Die Kosten richten sich nach den Gebührenordnungen der Länder bzw. den für Vermessungsingenieure geltenden Honorarregeln. Sie hängen unter anderem von Grundstücksgröße, Aufwand, Vorhaben und gegebenenfalls von den Baukosten ab. Holen Sie vorab ein Angebot ein und planen Sie Zeit ein, denn gerade in Bauphasen sind Vermessungsbüros oft ausgelastet.

Lageplan beim Verkauf von Bauland

Für Käufer von Bauland ist der Lageplan ein zentrales Dokument. Er zeigt auf einen Blick, wie das Grundstück liegt, wie es erschlossen ist und wie eine Bebauung aussehen könnte. Wer verkauft, profitiert deshalb von einem aussagekräftigen Plan:

• Er beantwortet Fragen zu Zuschnitt und Zufahrt, bevor sie gestellt werden.
• Er zeigt Baugrenzen und Abstandsflächen und damit die mögliche Bebauung.
• Er macht Rechte und Lasten sichtbar, etwa Leitungen oder Baulasten.

Ein einfacher Lageplan auf Grundlage der Flurkarte genügt für das Exposé meist. Einen amtlichen Lageplan für den Bauantrag erstellt in der Regel der Käufer. Mehr zum Verkauf unter Bauland & Bauerwartungsland verkaufen.

Praxisbeispiel: Das Hinterliegergrundstück

Ein Eigentümer möchte den hinteren Teil seines großen Gartens als Bauplatz verkaufen. Ein Kaufinteressent fragt sofort: Wie komme ich auf das Grundstück, und wie groß darf das Haus werden? Der Eigentümer lässt einen einfachen Lageplan auf Grundlage der Liegenschaftskarte erstellen, in dem die Teilfläche, eine mögliche Zufahrt und die Abstandsflächen eingezeichnet sind.

Im Kaufvertrag wird die Teilfläche anhand dieses Plans beschrieben; die Zufahrt wird über ein Wegerecht gesichert. Nach der Beurkundung beauftragt der Eigentümer die Vermessung. Für den Bauantrag lässt der Käufer später einen amtlichen Lageplan erstellen. So greifen die verschiedenen Pläne sinnvoll ineinander.

Checkliste: Lageplan vorbereiten

• Zweck klären: Exposé, Kaufvertrag oder Bauantrag?
• Anforderungen der Landesbauordnung bzw. Bauvorlagenverordnung prüfen
• Aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte besorgen
• Prüfen, ob die Grenzen im Kataster ausreichend genau nachgewiesen sind
• Bebauungsplan, Baulasten und Leitungen in Erfahrung bringen
• Bei Bedarf Angebot eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs einholen
• Zeitbedarf für Vermessung und Planerstellung einplanen

Fazit

Der Lageplan übersetzt den Katasterbestand in eine Darstellung für ein konkretes Vorhaben. Für Exposé und erste Gespräche genügt oft ein einfacher Plan auf Grundlage der Flurkarte; für Bauanträge verlangen die Länder je nach Vorhaben einen amtlichen oder qualifizierten Lageplan von Vermessungsfachleuten. Wer früh klärt, welcher Plan gebraucht wird, spart Zeit und vermeidet Rückfragen. Wenn Sie Bauland verkaufen möchten, unterstützen wir Sie bei der Aufbereitung der Unterlagen – mehr auf unserer Seite Bauland & Bauerwartungsland verkaufen.