Auflassungsvormerkung

Zwischen dem Notartermin und dem Moment, in dem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, vergehen oft Wochen, manchmal Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer rechtlich noch Eigentümer. Er könnte das Grundstück theoretisch ein zweites Mal verkaufen, mit neuen Grundschulden belasten – oder seine Gläubiger könnten darauf zugreifen.

Damit der Käufer in dieser Phase nicht schutzlos ist, wird in das Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie ist eines der wirksamsten Sicherungsinstrumente des deutschen Grundstücksrechts und bei nahezu jedem Grundstückskauf Standard. Ohne sie würde kaum ein Käufer den Kaufpreis zahlen.

Dieser Beitrag erklärt, wie die Vormerkung funktioniert, wovor sie schützt – und wovor nicht –, wie sie eingetragen und gelöscht wird und was Verkäufer beachten sollten.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Der Begriff setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 BGB). Eine Vormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die einen Anspruch auf eine künftige Rechtsänderung sichert (§ 883 BGB).

Die Auflassungsvormerkung – juristisch genauer: Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, oft auch Eigentumsvormerkung genannt – sichert also den Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag, als Eigentümer eingetragen zu werden. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt unser Beitrag zum Grundbuch.

Wichtig: Die Vormerkung ist selbst noch kein Eigentum. Sie hängt vom zugrunde liegenden Anspruch ab. Ist der Kaufvertrag unwirksam – etwa weil er nicht notariell beurkundet wurde –, schützt auch die Vormerkung nicht.

Warum der Käufer eine Vormerkung braucht

Der Grundstückskauf in Deutschland folgt dem Trennungsprinzip: Der Kaufvertrag begründet nur Pflichten, das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). Bis dahin kann einiges dazwischenkommen:

• Der Verkäufer verkauft die Fläche ein zweites Mal an einen anderen Interessenten, der schneller eingetragen wird.
• Der Verkäufer belastet das Grundstück mit einer neuen Grundschuld.
• Ein Gläubiger des Verkäufers lässt eine Zwangssicherungshypothek eintragen oder betreibt die Zwangsversteigerung.
• Über das Vermögen des Verkäufers wird das Insolvenzverfahren eröffnet.
• Der Verkäufer stirbt, und seine Erben wollen den Vertrag nicht erfüllen.

Hinzu kommt, dass die Eigentumsumschreibung erst erfolgen kann, wenn verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind: Der Kaufpreis muss bezahlt sein, das Finanzamt muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt haben (§ 22 GrEStG), und gegebenenfalls müssen Genehmigungen und Erklärungen zu Vorkaufsrechten vorliegen. Die Vormerkung überbrückt genau diese Zeit.

So wirkt die Vormerkung

Vormerkungswidrige Verfügungen sind dem Käufer gegenüber unwirksam

Ein verbreiteter Irrtum lautet, die Vormerkung sperre das Grundbuch. Das stimmt so nicht. Das Grundbuchamt kann auch nach Eintragung der Vormerkung weitere Eintragungen vornehmen. Nach § 883 Abs. 2 BGB sind solche Verfügungen aber dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Das gilt ausdrücklich auch für Eintragungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter.

Praktisch bedeutet das: Wird nach der Vormerkung ein Zweitkäufer eingetragen oder eine Grundschuld bestellt, kann der Käufer von dem Begünstigten verlangen, der Eintragung seines Eigentums und der Löschung des vormerkungswidrigen Rechts zuzustimmen (§ 888 Abs. 1 BGB). Er erwirbt das Grundstück also so, wie es zum Zeitpunkt der Vormerkung im Grundbuch stand.

Rangwirkung

Nach § 883 Abs. 3 BGB bestimmt sich der Rang des später eingetragenen Eigentums nach dem Zeitpunkt der Vormerkung. Rechte, die vor der Vormerkung im Grundbuch standen, gehen ihr dagegen vor. Deshalb ist es so wichtig, dass der Kaufvertrag regelt, welche bereits eingetragenen Belastungen gelöscht werden.

Schutz in der Insolvenz des Verkäufers

Die Vormerkung ist insolvenzfest. Nach § 106 InsO kann der Käufer auch dann die Erfüllung seines vorgemerkten Anspruchs verlangen, wenn über das Vermögen des Verkäufers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der Insolvenzverwalter kann sich nicht aussuchen, den Vertrag nicht zu erfüllen. Der Käufer muss allerdings weiterhin den Kaufpreis zahlen – dann an den Insolvenzverwalter.

Schutz gegenüber Erben

Stirbt der Verkäufer, geht seine Verpflichtung auf die Erben über. Soweit der Anspruch durch die Vormerkung gesichert ist, können sich die Erben nicht auf eine Beschränkung ihrer Haftung berufen (§ 884 BGB).

Grenzen des Schutzes

Die Vormerkung schützt nicht vor allem. Belastungen, die schon vor ihr im Grundbuch standen, bleiben vorrangig. Betreibt etwa eine Bank des Verkäufers, deren Grundschuld vor der Vormerkung eingetragen ist, die Zwangsversteigerung, kann die Vormerkung mit dem Zuschlag erlöschen. Deshalb wird in der Kaufabwicklung sichergestellt, dass vorrangige Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht werden. Mehr dazu im Beitrag zum Grundpfandrecht.

Auch Rechte, die nicht im Grundbuch stehen – etwa Baulasten oder ein bestehender Pachtvertrag –, werden durch die Vormerkung nicht beseitigt. Ein Pachtvertrag über die Fläche geht nach § 593b BGB in Verbindung mit § 566 BGB auf den Käufer über.

Voraussetzungen und Eintragung

Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung braucht es:

1. Einen sicherbaren Anspruch: in der Regel den Anspruch aus einem wirksamen, notariell beurkundeten Kaufvertrag. Auch künftige oder bedingte Ansprüche können unter bestimmten Voraussetzungen vorgemerkt werden (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB).
2. Die Bewilligung des Verkäufers: Der eingetragene Eigentümer muss der Eintragung zustimmen (§ 885 Abs. 1 BGB, § 19 GBO). Die Bewilligung muss in öffentlich beglaubigter oder beurkundeter Form vorliegen (§ 29 GBO) und wird üblicherweise direkt im Kaufvertrag erklärt.
3. Einen Antrag beim Grundbuchamt (§ 13 GBO), den der Notar stellt.

Verweigert der Verkäufer die Bewilligung, kann eine Vormerkung ausnahmsweise auch aufgrund einer einstweiligen Verfügung eines Gerichts eingetragen werden (§ 885 Abs. 1 BGB). Im normalen Kaufvertrag spielt das keine Rolle.

Der Notar beantragt die Eintragung in der Regel unmittelbar nach der Beurkundung. Wie lange das Grundbuchamt braucht, hängt von seiner Auslastung ab. Sobald die Vormerkung eingetragen ist, erhält der Notar eine Mitteilung und prüft, ob sie den vereinbarten Rang hat.

Die Vormerkung im Ablauf des Grundstückskaufs

Im typischen Grundstückskaufvertrag ist die eingetragene Vormerkung eine der Voraussetzungen dafür, dass der Kaufpreis fällig wird. Der Ablauf sieht meist so aus:

1. Beurkundung des Kaufvertrags mit Bewilligung der Vormerkung und Auflassung.
2. Antrag des Notars auf Eintragung der Vormerkung.
3. Eintragung der Vormerkung in Abteilung II.
4. Einholung von Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichten und Löschungsunterlagen.
5. Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung des Kaufpreises.
6. Eigentumsumschreibung auf den Käufer, gleichzeitig Löschung der Vormerkung.

Vormerkung und Finanzierungsgrundschuld

Finanziert der Käufer, lässt er mithilfe einer Belastungsvollmacht schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Bank eintragen. Weil die Bank in der Regel die erste Rangstelle verlangt, tritt die Vormerkung des Käufers üblicherweise im Rang hinter diese Finanzierungsgrundschuld zurück. Für den Käufer ist das unproblematisch, weil es sich um seine eigene Finanzierung handelt.

Vormerkung bei Teilflächen

Wird nur ein Teil eines Flurstücks verkauft, kann die Vormerkung schon vor der Vermessung eingetragen werden. Die Teilfläche muss dann im Vertrag – meist mit einem Lageplan – so genau beschrieben sein, dass sie eindeutig bestimmbar ist. Die Vormerkung lastet zunächst auf dem gesamten Flurstück. Nach der Vermessung wird die neue Fläche im Grundbuch gebildet und auf den Käufer umgeschrieben. Mehr zum Ablauf lesen Sie im Beitrag Grundstück vermessen.

Was Verkäufer wissen sollten

Für den Verkäufer ist die Vormerkung eine erhebliche Bindung. Solange sie eingetragen ist, wird er die Fläche faktisch nicht an einen anderen verkaufen oder neu beleihen können, denn jeder Dritte würde das Recht des Käufers erkennen.

Problematisch wird das, wenn der Kauf scheitert – etwa weil der Käufer nicht zahlt. Selbst nach einem wirksamen Rücktritt bleibt die Vormerkung im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Dafür braucht es grundsätzlich eine Löschungsbewilligung des Käufers in beglaubigter Form. Verweigert er sie, müsste der Verkäufer ihn notfalls verklagen.

Achten Sie als Verkäufer deshalb darauf, dass der Kaufvertrag vorsorgt. Üblich sind etwa Regelungen, nach denen der Notar die Vormerkung unter bestimmten Voraussetzungen – zum Beispiel nach einem Rücktritt wegen Zahlungsverzugs – selbst zur Löschung bringen kann. Welche Gestaltung im Einzelfall passt, erläutert der Notar.

Zudem sollten Sie den Zeitraum zwischen Vormerkung und Zahlung überschaubar halten. Klare Fälligkeitsregeln, eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers und ein Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug gehören zu einem ausgewogenen Vertrag.

Kosten der Auflassungsvormerkung

Für die Vormerkung entstehen Kosten beim Grundbuchamt für die Eintragung und später für die Löschung sowie Gebühren des Notars für den Vollzug. Alle Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Wert des Grundstücks ab. Sie sind Teil der üblichen Kaufnebenkosten und werden meist vom Käufer getragen, weil die Vormerkung seinem Schutz dient. Die konkrete Höhe kann Ihnen das Notariat vor der Beurkundung nennen.

Löschung der Auflassungsvormerkung

Im Normalfall wird die Vormerkung zusammen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht. Der Käufer bewilligt die Löschung dafür schon im Kaufvertrag – unter der Bedingung, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt sind.

Schwieriger ist es bei alten Vormerkungen. Gerade in Grundbüchern von Familienbesitz finden sich gelegentlich Vormerkungen aus Geschäften, die vor Jahrzehnten nie vollzogen wurden. Zur Löschung braucht es dann die Bewilligung des Berechtigten oder seiner Erben. Ist der Berechtigte unbekannt, kommt unter bestimmten Voraussetzungen ein gerichtliches Aufgebotsverfahren in Betracht (§ 887 BGB). Klären Sie solche Altlasten im Grundbuch möglichst vor einem geplanten Verkauf, denn sie können die Abwicklung erheblich verzögern.

Abgrenzung zu ähnlichen Eintragungen

Neben der Auflassungsvormerkung gibt es weitere Eintragungen mit ähnlicher Schutzwirkung:

• Dingliches Vorkaufsrecht: Es hat gegenüber Dritten die Wirkung einer Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB) und sichert den Anspruch des Berechtigten, der im Verkaufsfall entsteht. Mehr dazu im Beitrag zum Vorkaufsrecht.
• Widerspruch: Er schützt gegen einen gutgläubigen Erwerb, wenn das Grundbuch unrichtig ist (§ 899 BGB), sichert aber keinen Anspruch aus einem Kaufvertrag.
• Vormerkungen für andere Rechte: Vorgemerkt werden können auch Ansprüche auf Bestellung einer Dienstbarkeit oder einer Grundschuld – etwa bei Verträgen über Wege- oder Leitungsrechte.

Praxisbeispiel: Gläubiger meldet sich nach dem Notartermin

Ein vereinfachtes, typisches Szenario: Ein Landwirt kauft eine Grünlandfläche, die an seine Weiden grenzt. Der Kaufvertrag wird beurkundet, der Notar beantragt sofort die Vormerkung, und sie wird kurz darauf eingetragen. In Abteilung III steht noch eine Grundschuld der Hausbank des Verkäufers, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden soll.

Einige Wochen später lässt ein Gläubiger des Verkäufers, von dem der Käufer nichts wusste, eine Zwangssicherungshypothek auf der Fläche eintragen. Für den Käufer ist das ärgerlich, aber nicht gefährlich: Weil die Hypothek nach seiner Vormerkung eingetragen wurde, ist sie ihm gegenüber unwirksam. Er kann vom Gläubiger verlangen, der Löschung zuzustimmen (§ 888 BGB).

Den Kaufpreis zahlt der Käufer, wie im Vertrag vorgesehen, zum Teil direkt an die Hausbank, die dafür die Löschung ihrer vorrangigen Grundschuld bewilligt. Den Rest erhält der Verkäufer. Ohne Vormerkung hätte der Käufer in diesem Fall ein erhebliches Risiko getragen – mit ihr bekommt er die Fläche so, wie sie beim Vertragsschluss im Grundbuch stand.

Checkliste: Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag

• Kaufvertrag notariell beurkundet und Bewilligung der Vormerkung enthalten
• Eintragung der Vormerkung als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbart
• Vorrangige Belastungen in Abteilung II und III geprüft, Ablösung und Löschung geregelt
• Rang der Vormerkung nach Eintragung vom Notar bestätigt
• Bei Finanzierung: Rangrücktritt hinter die Finanzierungsgrundschuld vorgesehen
• Bei Teilflächen: Lageplan mit eindeutiger Abgrenzung als Anlage
• Löschung der Vormerkung bei Eigentumsumschreibung bewilligt
• Für Verkäufer: Regelung zur Löschung bei Rücktritt oder Scheitern des Kaufs vorhanden
• Alte, nicht mehr benötigte Vormerkungen im Grundbuch vor dem Verkauf geklärt
• Kostentragung für Eintragung und Löschung im Vertrag geregelt

Fazit

Die Auflassungsvormerkung schließt die gefährliche Lücke zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung. Sie macht spätere Verfügungen des Verkäufers dem Käufer gegenüber unwirksam, sichert seinen Rang, hält einer Insolvenz des Verkäufers stand und bindet auch die Erben. Gegen Belastungen, die schon vorher eingetragen waren, hilft sie dagegen nicht – deshalb gehören Lastenfreistellung und Fälligkeitsregeln zu jedem sorgfältigen Kaufvertrag.

Für Verkäufer ist wichtig, dass der Vertrag auch den Fall des Scheiterns regelt, damit die Vormerkung nicht zur Dauerblockade wird. Wenn Sie eine Fläche erwerben möchten, finden Sie aktuelle Angebote und unseren Suchagenten auf der Seite Flächen kaufen; wenn Sie verkaufen möchten, beginnt ein sicherer Verkauf mit einer realistischen Bewertung Ihres Grundstücks.