Grundstückskaufvertrag

Wer ein Grundstück verkauft oder kauft, unterschreibt in aller Regel das wichtigste Dokument des gesamten Vorgangs beim Notar: den Grundstückskaufvertrag. Er legt fest, welche Fläche den Eigentümer wechselt, zu welchem Preis, wann bezahlt wird und wer welche Risiken trägt. Was hier nicht oder unklar geregelt ist, lässt sich später oft nur mit Mühe – oder gar nicht mehr – korrigieren.

Viele Eigentümer verkaufen ein Grundstück nur ein- oder zweimal im Leben. Entsprechend groß ist die Unsicherheit: Was steht in so einem Vertrag, was prüft der Notar, und ab wann ist das Geschäft eigentlich verbindlich? Bei Acker-, Grünland- und Waldflächen kommen Besonderheiten hinzu, die bei einem Einfamilienhaus keine Rolle spielen – etwa Genehmigungen nach dem Grundstückverkehrsgesetz oder bestehende Pachtverträge.

Dieser Beitrag erklärt Aufbau, Ablauf und typische Stolperfallen – aus Sicht von Verkäufer und Käufer.

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Der Grundstückskaufvertrag ist ein Kaufvertrag im Sinne des § 433 BGB: Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer das Grundstück zu übergeben und ihm das Eigentum zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück abzunehmen.

Wichtig ist das sogenannte Trennungsprinzip: Der Kaufvertrag begründet nur die gegenseitigen Pflichten. Das Eigentum selbst geht erst über, wenn sich beide Seiten über den Eigentumsübergang einig sind – die sogenannte Auflassung nach § 925 BGB – und der Käufer im Grundbuch eingetragen wird (§ 873 BGB). Zwischen Unterschrift und Eigentumswechsel liegen deshalb regelmäßig einige Wochen, manchmal Monate.

Warum der Notar zwingend ist

Nach § 311b Abs. 1 BGB muss ein Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden. Ein nur mündlich, per Handschlag oder privatschriftlich geschlossener Grundstückskauf ist nichtig. Das gilt für den gesamten Vertragsinhalt: Auch Nebenabsprachen, etwa über mitverkauftes Inventar oder eine zusätzliche Zahlung „unter der Hand“, müssen mitbeurkundet werden. Sonst droht die Unwirksamkeit des ganzen Geschäfts.

Die Beurkundung ist mehr als eine Unterschriftsbeglaubigung. Bei einer Beglaubigung bestätigt der Notar nur, dass eine bestimmte Person unterschrieben hat. Bei einer Beurkundung wird der gesamte Vertragstext in Anwesenheit des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und unterschrieben (§ 13 BeurkG). Der Notar muss die Beteiligten dabei über die rechtliche Tragweite belehren (§ 17 BeurkG).

Welche Rolle der Notar spielt

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er sorgt dafür, dass der Vertrag wirksam ist, beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben, und keine Seite ungesichert in Vorleistung geht.

In der Praxis übernimmt der Notar deutlich mehr als die Beurkundung:

• Er sieht vor dem Termin das Grundbuch ein und stellt fest, welche Rechte und Belastungen eingetragen sind.
• Er erstellt den Vertragsentwurf auf Grundlage der Angaben beider Seiten und versendet ihn vorab.
• Nach der Beurkundung kümmert er sich um den Vollzug: Er beantragt die Vormerkung für den Käufer, holt Genehmigungen und Erklärungen zu Vorkaufsrechten ein, besorgt Löschungsunterlagen für alte Grundschulden und teilt den Beteiligten mit, wann der Kaufpreis fällig ist.
• Erst wenn der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt hat, beantragt er die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.

Steht einem Unternehmer ein Verbraucher gegenüber, soll der Notar dem Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Auch unter Privatleuten ist ein ausreichender Vorlauf üblich. Nutzen Sie diese Zeit: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, notieren Sie Fragen und teilen Sie Änderungswünsche dem Notariat vor dem Termin mit.

Das steht im Grundstückskaufvertrag

Jeder Vertrag wird auf den Einzelfall zugeschnitten. Die folgenden Bausteine finden sich jedoch in nahezu jedem Grundstückskaufvertrag.

Vertragsparteien und Grundbuchstand

Am Anfang stehen die Personalien der Beteiligten und der aktuelle Grundbuchinhalt: Grundbuchblatt, eingetragene Eigentümer, Rechte in Abteilung II (zum Beispiel Wegerechte oder Leitungsrechte) und Grundpfandrechte in Abteilung III. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und was die einzelnen Abteilungen bedeuten, erklären wir in einem eigenen Beitrag.

Kaufgegenstand

Der Kaufgegenstand wird über die Katasterangaben bestimmt: Gemarkung, Flur und Flurstück. Werden mehrere Flurstücke verkauft, sollten alle einzeln aufgeführt sein. Soll nur eine Teilfläche verkauft werden, muss sie so genau beschrieben werden, dass sie eindeutig bestimmbar ist – meist mit einem Lageplan als Anlage. Die Vermessung folgt dann nach der Beurkundung. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Grundstücksteilung.

Mitverkauftes Zubehör, Aufwuchs (etwa stehende Kulturen oder Holz), Zäune oder Brunnen gehören ebenfalls in den Vertrag – sonst droht nach der Übergabe Streit.

Kaufpreis, Fälligkeit und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Vertrag nennt den Kaufpreis und die Voraussetzungen, unter denen er fällig wird. Üblich ist, dass der Kaufpreis erst gezahlt werden muss, wenn der Notar bestätigt hat, dass

• die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist,
• erforderliche Genehmigungen vorliegen,
• die Gemeinde erklärt hat, kein Vorkaufsrecht auszuüben, und
• die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen.

Meist unterwirft sich der Käufer wegen der Zahlungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Zahlt er nicht, kann der Verkäufer dann ohne vorherige Klage vollstrecken. Ein Treuhandkonto beim Notar (Notaranderkonto) ist heute die Ausnahme und nur bei einem besonderen Sicherungsbedürfnis vorgesehen.

Besitzübergang, Nutzen und Lasten

Eigentum und Besitz sind zweierlei. Der Vertrag legt einen Stichtag fest, an dem der Käufer die Fläche übernimmt – meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung und oft, bevor er im Grundbuch steht. Ab dann stehen ihm die Nutzungen zu, und er trägt die laufenden Lasten sowie das Risiko einer zufälligen Verschlechterung (§ 446 BGB).

Zu den Lasten gehören etwa Grundsteuer, Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden oder Versicherungen. Die Grundsteuer wird für das gesamte Kalenderjahr gegenüber demjenigen festgesetzt, der zu Jahresbeginn Eigentümer war; der Vertrag regelt deshalb meist einen internen Ausgleich. Für Erschließungs- und Anliegerbeiträge gilt: Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden, trägt nach § 436 Abs. 1 BGB der Verkäufer – sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.

Rechte Dritter und Lastenfreistellung

Der Verkäufer muss das Grundstück frei von Rechten Dritter verschaffen, soweit der Käufer diese nicht ausdrücklich übernimmt (§ 435 BGB). Praktisch bedeutet das: Alte Grundschulden aus früheren Darlehen werden in der Regel mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte bleiben dagegen häufig bestehen und werden vom Käufer übernommen – das muss im Vertrag stehen. Hintergründe erklärt unser Beitrag zum Grundpfandrecht.

Sachmängel und Haftungsausschluss

Bei gebrauchten Grundstücken wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel meist ausgeschlossen. Der Käufer kauft die Fläche „wie besichtigt“. Dieser Ausschluss hat Grenzen: Wer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit garantiert, kann sich nach § 444 BGB nicht auf den Ausschluss berufen. Als Verkäufer sollten Sie bekannte Probleme – etwa frühere Ablagerungen, Drainageschäden oder Streit mit Nachbarn über Grenzen – deshalb offen ansprechen und im Vertrag festhalten.

Finanzierungsvollmacht

Finanziert der Käufer über eine Bank, benötigt diese eine Grundschuld am gekauften Grundstück, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Deshalb erteilt der Verkäufer dem Käufer eine Belastungs- oder Finanzierungsvollmacht. Der Verkäufer ist dabei geschützt: Die Grundschuld darf zunächst nur als Sicherheit für Beträge dienen, die tatsächlich auf den Kaufpreis gezahlt werden. Der Verkäufer übernimmt keine persönliche Haftung für das Darlehen.

Pachtverträge

Gerade bei Agrarflächen ist die Fläche oft verpachtet. Ein Verkauf beendet den Pachtvertrag nicht: Nach § 593b BGB in Verbindung mit § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumserwerb in den bestehenden Pachtvertrag ein. Der Kaufvertrag sollte deshalb regeln, ab wann die Pacht dem Käufer zusteht, wer den Pächter informiert und ob der Pachtvertrag dem Käufer vorab vorgelegen hat. Wer eine Fläche pachtfrei übergeben möchte, muss sich rechtzeitig mit den Kündigungsregeln befassen – mehr dazu im Beitrag Pachtvertrag kündigen.

Besonderheiten bei Acker-, Grünland- und Waldflächen

Beim Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke gelten zusätzliche Regeln, die den Ablauf verlängern können.

Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz

Die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ist nach § 2 Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigung kann nach § 9 GrdstVG unter anderem versagt werden, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet – typischerweise, wenn ein Nichtlandwirt kauft, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit ist, sie zu gleichen Bedingungen zu erwerben – oder wenn der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert steht.

Die Länder können Flächen bis zu einer bestimmten Größe von der Genehmigungspflicht freistellen. Diese Freigrenzen sind länderspezifisch geregelt. Baden-Württemberg hat mit dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz ein eigenes Landesgesetz, das an die Stelle der bundesrechtlichen Regeln tritt; auch in anderen Ländern wird über eigene Agrarstrukturgesetze diskutiert. Den Antrag stellt in der Regel der Notar.

Siedlungsrechtliches und gemeindliches Vorkaufsrecht

Ist die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu versagen, kann ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht nach § 4 Reichssiedlungsgesetz ausüben und die Fläche an einen Landwirt weitergeben. Daneben kommen Vorkaufsrechte der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB oder landesrechtliche Vorkaufsrechte, etwa im Naturschutz, in Betracht. Wie diese Rechte funktionieren und welche Fristen gelten, lesen Sie in unserem Beitrag zum Vorkaufsrecht.

Vor der Unterschrift: Was Käufer und Verkäufer prüfen sollten

Eine sorgfältige Vorbereitung ist der beste Schutz vor späteren Überraschungen. Die Schwerpunkte unterscheiden sich je nach Rolle.

Als Käufer

• Grundbuch: Wer ist Eigentümer, welche Rechte und Belastungen sind eingetragen? Wegerechte, Leitungsrechte oder Nießbrauch können die Nutzung erheblich einschränken.
• Baulastenverzeichnis: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem Verzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Nicht jedes Bundesland führt ein solches Verzeichnis – in Bayern etwa werden entsprechende Verpflichtungen über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. Mehr dazu im Beitrag Baulastenverzeichnis.
• Planungsrecht: Was darf auf der Fläche künftig geschehen? Auskunft geben Flächennutzungsplan und Bebauungsplan der Gemeinde.
• Altlasten, Boden, Erschließung: Fragen Sie nach der früheren Nutzung und einer Eintragung im Altlastenkataster. Bei Baugrundstücken klärt ein Baugrundgutachten die Tragfähigkeit; prüfen Sie außerdem Anschlüsse, Zufahrt und offene Beiträge.
• Pacht und Nutzung: Gibt es Pacht- oder Nutzungsverträge, und wann enden sie?
• Finanzierung: Unterschreiben Sie erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Der Kaufvertrag bindet Sie auch dann, wenn die Bank später abspringt.

Als Verkäufer

• Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Pachtverträge, Nachweise über Beiträge und Lasten, gegebenenfalls Erbschein. Eine Übersicht bietet der ImmoNetzwerk-Ratgeber zu Unterlagen für den Immobilienverkauf.
• Belastungen: Sind noch Grundschulden eingetragen? Klären Sie mit der Bank, ob sie valutieren und ob ein Grundschuldbrief existiert.
• Wert: Kennen Sie den realistischen Wert Ihrer Fläche, bevor Sie verhandeln. Eine fundierte Bewertung schützt vor einem zu niedrigen Preis und vor Problemen mit der Genehmigungsbehörde.
• Steuern: Ob ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, hängt unter anderem davon ab, ob die Fläche zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört und wie lange Sie sie besitzen (§ 23 EStG). Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Einen Überblick gibt der Ratgeber zur Spekulationsfrist.

Der Ablauf Schritt für Schritt

So läuft ein typischer Grundstückskauf von der Einigung bis zur Umschreibung ab:

1. Einigung über die Eckpunkte: Fläche, Preis, Übergabetermin, Pacht und Belastungen.
2. Finanzierungszusage des Käufers einholen.
3. Auftrag an den Notar: Der Notar sieht das Grundbuch ein und erstellt den Entwurf.
4. Prüfung des Entwurfs: Fragen und Änderungswünsche vor dem Termin klären.
5. Beurkundung: Der Vertrag wird vorgelesen, erläutert und unterschrieben. Meist wird die Auflassung gleich mit erklärt; der Notar darf sie aber erst nach Kaufpreiszahlung verwenden.
6. Vormerkung: Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers im Grundbuch sichert.
7. Genehmigungen und Vorkaufsrechte: Der Notar holt erforderliche Genehmigungen und die Erklärungen der Vorkaufsberechtigten ein.
8. Anzeige ans Finanzamt: Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), das die Grunderwerbsteuer festsetzt.
9. Fälligkeitsmitteilung und Zahlung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt – soweit nötig zunächst an die abzulösende Bank des Verkäufers, der Rest an den Verkäufer.
10. Besitzübergang: Die Fläche wird zum vereinbarten Stichtag übergeben.
11. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlungsbestätigung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG) beantragt der Notar die Umschreibung. Das Grundbuchamt trägt den Käufer als Eigentümer ein, die Vormerkung wird gelöscht.

Kosten und Steuern beim Grundstückskauf

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Geschäftswert, beim Kauf also grundsätzlich der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Hinzu kommen Gebühren für Vollzug, Vormerkung und Eintragungen; Notar und Grundbuchamt rechnen getrennt ab. Die voraussichtlichen Kosten kann Ihnen das Notariat vorab erläutern.

Die Grunderwerbsteuer fällt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG beim Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück an. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Wesentlichen der Kaufpreis. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; er ist daher länderspezifisch und kann sich ändern. Ausnahmen gelten unter anderem für Käufe zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Gegenüber dem Finanzamt schulden grundsätzlich beide Vertragsparteien die Steuer; üblich ist, dass der Käufer sie im Innenverhältnis übernimmt.

Reservierung vor dem Notartermin

Zwischen Einigung und Notartermin vergehen oft Wochen. Damit die Fläche in dieser Zeit nicht anderweitig verkauft wird, werden gelegentlich Reservierungsvereinbarungen geschlossen.

Hier ist Vorsicht geboten. Sieht eine Reservierung eine nennenswerte Zahlung vor, die bei einem Scheitern verfällt, kann sie mittelbaren Druck zum Kauf ausüben und deshalb selbst beurkundungsbedürftig sein. Ohne Beurkundung wäre sie dann unwirksam. Reservierungsentgelte in vorformulierten Bedingungen von Maklern sind rechtlich zudem häufig angreifbar. Lassen Sie eine solche Vereinbarung vor der Unterschrift prüfen. Wer eine verbindliche Bindung vor dem eigentlichen Kaufvertrag braucht, sollte über einen notariellen Kaufvorvertrag oder einen Kaufvertrag mit Bedingungen nachdenken.

Änderung, Rücktritt und Aufhebung

Kein Widerrufsrecht

Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Online-Kauf gibt es beim notariellen Grundstückskaufvertrag nicht. Mit der Beurkundung sind beide Seiten gebunden.

Änderungen

Änderungen des Vertrags müssen grundsätzlich ebenfalls notariell beurkundet werden, solange das Eigentum noch nicht umgeschrieben ist. Eine einfache schriftliche Vereinbarung genügt in der Regel nicht; ohne wirksame Beurkundung gilt der ursprüngliche Vertrag weiter. Alle Vertragsparteien müssen zustimmen.

Rücktritt

Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht besteht. Die meisten Verträge sehen etwa ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vor, wenn der Käufer trotz Fristsetzung nicht zahlt (vergleiche § 323 BGB), oder Rücktrittsrechte für den Fall, dass eine Genehmigung versagt wird. Wegen Sachmängeln ist ein Rücktritt bei vereinbartem Haftungsausschluss meist nur möglich, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wer arglistig getäuscht wurde, kann den Vertrag außerdem nach § 123 BGB anfechten.

Aufhebung

Sind sich beide Seiten einig, können sie den Vertrag aufheben. Ob die Aufhebung selbst beurkundet werden muss, hängt vom Stand der Abwicklung ab. Spätestens wenn der Käufer bereits eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat – etwa nach erklärter Auflassung und eingetragener Vormerkung –, ist die notarielle Form erforderlich. In der Praxis wird die Aufhebung ohnehin fast immer beim Notar erklärt, weil auch die Vormerkung gelöscht werden muss.

Praxisbeispiel: Verkauf einer verpachteten Ackerfläche

Ein vereinfachtes, typisches Szenario: Eine Eigentümerin hat mehrere Ackerflurstücke geerbt, die seit Jahren an einen Landwirt aus dem Ort verpachtet sind. Sie möchte die Flächen an einen anderen Landwirt aus der Region verkaufen, der seinen Betrieb vergrößern will.

Beim Blick ins Grundbuch zeigt sich, dass in Abteilung III noch eine Grundschuld aus einem längst zurückgezahlten Darlehen ihrer Eltern steht. Die Bank stellt auf Anfrage eine Löschungsbewilligung aus; weil es sich um eine Briefgrundschuld handelt, muss auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Die Eigentümerin findet ihn in den Unterlagen der Eltern – andernfalls wäre ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig gewesen, das Zeit kostet.

Im Vertrag wird festgehalten, dass der Käufer in den Pachtvertrag eintritt und ihm die Pacht ab dem Besitzübergang zusteht. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist, die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz vorliegt, kein Vorkaufsrecht ausgeübt wurde und die Löschungsunterlagen beim Notar sind. Die Eigentümerin informiert den Pächter frühzeitig selbst – das vermeidet Missverständnisse über den neuen Ansprechpartner.

Checkliste: Vor dem Notartermin

• Aktuellen Grundbuchauszug und Flurkarte besorgt und geprüft
• Alle Flurstücke erfasst, bei Teilflächen Lageplan mit eindeutiger Abgrenzung vorhanden
• Eintragungen in Abteilung II und III besprochen – was bleibt, was wird gelöscht?
• Bank wegen Löschung alter Grundschulden kontaktiert, Grundschuldbrief auffindbar
• Baulastenverzeichnis, Planungsrecht und Altlastenauskunft geprüft (vor allem bei Bauland)
• Pachtverträge vorgelegt und Übergang der Pacht geregelt
• Mitverkauftes Zubehör und Aufwuchs im Vertrag aufgeführt
• Übergabestichtag sowie Verteilung von Nutzen und Lasten festgelegt
• Finanzierungszusage des Käufers liegt vor
• Genehmigungsbedarf nach Grundstückverkehrsgesetz und mögliche Vorkaufsrechte mit dem Notar geklärt
• Steuerliche Folgen mit dem Steuerberater besprochen
• Vertragsentwurf vollständig gelesen, Fragen notiert

Fazit

Der Grundstückskaufvertrag ist das Herzstück jedes Grundstücksgeschäfts. Er muss notariell beurkundet werden und regelt weit mehr als Preis und Fläche: Fälligkeit, Übergabe, Lasten, Mängel, Belastungen und bei Agrarflächen auch Pacht und Genehmigungen. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch; bis dahin schützen Vormerkung und ein sorgfältig gestalteter Zahlungsablauf beide Seiten.

Wer Unterlagen vollständig beisammen hat und den Entwurf in Ruhe prüft, erlebt beim Notartermin keine Überraschungen. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Fläche planen, lassen Sie sich zunächst den realistischen Wert ermitteln und sprechen Sie mit uns über den Ablauf – starten Sie mit der Grundstücksbewertung oder informieren Sie sich, wie wir Sie beim Verkauf von Ackerland persönlich begleiten.