Wer ein Grundstück finanziert, kommt an einem Grundpfandrecht kaum vorbei: Banken vergeben größere Kredite in der Regel nur, wenn sie durch ein Recht am Grundstück abgesichert sind. Auch viele landwirtschaftliche Betriebe haben ihre Flächen über Jahrzehnte als Sicherheit für Investitionen genutzt. Beim Verkauf, bei einer Erbschaft oder bei einer neuen Finanzierung stellt sich dann die Frage: Was bedeuten die Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs – und wie werden sie wieder gelöscht?
Dieser Beitrag erklärt die Arten von Grundpfandrechten, ihre Eintragung und Rangfolge, die Verwertung im Ernstfall, die Löschung und den Umgang mit Grundpfandrechten beim Verkauf.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das einem Gläubiger erlaubt, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn eine Zahlung ausbleibt. Das Grundstück „haftet“ also für eine Geldsumme. Weil es sich um ein dingliches Recht handelt, bleibt es bestehen, auch wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Formen:
- die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB),
- die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) und
- die Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB), eine Sonderform der Grundschuld mit regelmäßigen Zahlungen, die heute kaum noch vorkommt.
Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Zur Bestellung gehören die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und die Eintragung; in der Praxis erfolgt die Bestellung über eine notariell beurkundete oder beglaubigte Urkunde.
Hypothek und Grundschuld im Vergleich
Hypothek. Die Hypothek ist akzessorisch: Sie besteht nur, soweit die gesicherte Forderung besteht. Wird das Darlehen getilgt, erlischt die Hypothek als Fremdrecht und steht dem Eigentümer zu (§ 1163 BGB). Für eine neue Finanzierung muss in der Regel eine neue Hypothek bestellt werden.
Grundschuld. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch: Sie setzt keine Forderung voraus (§ 1191 BGB). Die Verbindung zum Kredit wird über einen Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) hergestellt, der festlegt, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Nach Tilgung bleibt die Grundschuld bestehen und kann für neue Kredite wiederverwendet werden. Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer auch einem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).
Brief- oder Buchrecht. Grundpfandrechte können als Briefrecht (mit einem Grundschuld- bzw. Hypothekenbrief) oder als Buchrecht bestellt werden. Gesetzlicher Regelfall ist das Briefrecht; der Brief kann durch Vereinbarung und Eintragung ausgeschlossen werden (§ 1116 BGB). Banken bevorzugen heute meist Buchgrundschulden.
In der Praxis dominieren Buchgrundschulden mit Sicherungsvertrag – sie sind flexibel und lassen sich für mehrere Finanzierungen nutzen.
Rang und Rangfolge
Stehen mehrere Grundpfandrechte im Grundbuch, bestimmt ihr Rang, wer im Verwertungsfall zuerst befriedigt wird. Der Rang richtet sich grundsätzlich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Ein erstrangiges Recht ist für Gläubiger deutlich wertvoller als ein nachrangiges. Mit Zustimmung der Beteiligten kann der Rang nachträglich geändert werden (Rangrücktritt, § 880 BGB) – etwa wenn eine neue Bank nur an erster Stelle finanziert.
Verwertung: Was im Ernstfall passiert
Zahlt der Schuldner nicht, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben: Der Eigentümer muss sie dulden (§ 1147 BGB). Möglich sind die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).
In Grundschuldbestellungsurkunden unterwirft sich der Eigentümer üblicherweise der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Gläubiger braucht dann kein gesondertes Gerichtsurteil, um vollstrecken zu können. Das ist bankenüblich, sollte aber bewusst unterschrieben werden.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen sind Verwertungsfälle selten, doch sie verdeutlichen die Tragweite: Wer eine Grundschuld bestellt, stellt die Fläche als Sicherheit zur Verfügung.
Löschung einer Grundschuld
Ist der Kredit zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Für die Löschung brauchen Sie:
- die Löschungsbewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO), bei Briefrechten zusätzlich den Grundschuldbrief,
- Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO),
- einen notariell beglaubigten Antrag an das Grundbuchamt.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Betrag der Grundschuld ab. Ob sich die Löschung lohnt oder die Grundschuld für spätere Finanzierungen stehen bleiben soll, hängt von Ihren Plänen ab. Beim Verkauf wünschen Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundstück. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber von ImmoNetzwerk zum Thema Grundschuld löschen lassen.
Grundpfandrechte beim Verkauf und Kauf
Verkäufer. Eine bestehende Grundschuld ist kein Hindernis für einen Verkauf. Üblich ist, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird, die im Gegenzug die Löschung bewilligt. Der Notar überwacht das über Treuhandauflagen. Lastet eine Grundschuld auf mehreren Flurstücken (Gesamtgrundschuld, § 1132 BGB) und wird nur eine Fläche verkauft, kann die Bank diese aus der Haftung entlassen (Pfandfreigabe). Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank.
Käufer. Wer den Kauf finanziert, braucht meist schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld zugunsten seiner Bank. Dafür erteilt der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag eine Belastungsvollmacht, die so eingeschränkt ist, dass die Grundschuld nur zur Finanzierung des Kaufpreises dient. Bis zur Umschreibung sichert eine Auflassungsvormerkung den Käufer ab.
Erben. Mit dem Grundstück gehen auch die eingetragenen Grundpfandrechte auf die Erben über. Prüfen Sie, ob die gesicherten Kredite noch bestehen und ob Löschungsbewilligungen vorliegen.
Praxisbeispiel: Der Teilverkauf mit Gesamtgrundschuld
Ein Landwirt hat vor vielen Jahren für den Bau einer Maschinenhalle eine Grundschuld auf mehrere Ackerflurstücke eintragen lassen. Das Darlehen ist fast getilgt. Nun möchte er eines der Flurstücke an einen Nachbarbetrieb verkaufen.
Vor der Beurkundung spricht er mit seiner Bank: Sie ist bereit, das verkaufte Flurstück gegen Zahlung eines Teilbetrags aus der Haftung freizugeben. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer diesen Betrag direkt an die Bank zahlt und den Rest an den Verkäufer. Der Notar holt die Pfandfreigabe ein und überwacht die Zahlungen. Der Käufer erhält ein lastenfreies Flurstück, und die Grundschuld bleibt auf den übrigen Flächen für künftige Finanzierungen bestehen.
Checkliste: Grundpfandrechte prüfen und regeln
- Aktuellen Grundbuchauszug anfordern und Abteilung III prüfen
- Für jede Eintragung klären: Gläubiger, Betrag, Rang, gesicherter Kredit
- Bei getilgten Krediten Löschungsbewilligung anfordern oder bewusst stehen lassen
- Vor einem Verkauf mit der Bank Ablösung oder Pfandfreigabe abstimmen
- Im Kaufvertrag Zahlungswege und Treuhandauflagen regeln lassen
- Bei Erbfällen offene Kredite und Sicherungsverträge ermitteln
Fazit
Grundpfandrechte sichern Kredite mit dem Wert eines Grundstücks. In der Praxis dominiert die Grundschuld, weil sie unabhängig von einer bestimmten Forderung besteht und mehrfach genutzt werden kann. Für Eigentümer ist wichtig zu wissen, dass Grundschulden auch nach Tilgung im Grundbuch stehen bleiben, bis sie gelöscht werden – und dass sie einem Verkauf nicht im Weg stehen, wenn Ablösung oder Pfandfreigabe rechtzeitig geklärt sind. Wenn Sie eine Fläche verkaufen möchten, beziehen wir diese Fragen von Anfang an ein; eine erste Einschätzung zum Wert erhalten Sie auf unserer Seite Grundstück bewerten.
Häufige Fragen: Grundpfandrecht
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden (akzessorisch): Wird die Forderung getilgt, verliert der Gläubiger die Hypothek. Die Grundschuld besteht dagegen unabhängig von einer Forderung (§ 1191 BGB); die Verbindung zum Darlehen wird über einen Sicherungsvertrag hergestellt. Weil sie flexibler ist, verwenden Banken heute fast ausschließlich Grundschulden.
Wo steht eine Grundschuld im Grundbuch?
Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen – mit Gläubiger, Betrag, Zinsen und gegebenenfalls weiteren Bedingungen. Ihr Rang richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB).
Verschwindet die Grundschuld automatisch, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Nein. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und Ihre Zustimmung als Eigentümer; beides wird notariell beglaubigt beim Grundbuchamt eingereicht. Sie können die Grundschuld auch stehen lassen, um sie später für einen neuen Kredit zu nutzen.
Kann ich eine Fläche verkaufen, auf der noch eine Grundschuld eingetragen ist?
Ja. Üblicherweise wird ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt, die im Gegenzug die Löschung bewilligt. Der Notar überwacht diesen Ablauf mit Treuhandauflagen. Lastet eine Grundschuld auf mehreren Flächen, kann die Bank einzelne Flurstücke aus der Haftung freigeben.
Was bedeutet die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung?
In Grundschuldbestellungen unterwerfen sich Eigentümer meist der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Gläubiger kann dann bei Zahlungsausfall ohne vorheriges Gerichtsverfahren die Zwangsvollstreckung betreiben. Das ist üblich, sollte aber bewusst unterschrieben werden.
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