Privilegierung PV-Freiflächenanlage

Wer im Außenbereich einen Solarpark errichten will, braucht in aller Regel einen Bebauungsplan der Gemeinde. Das ist aufwendig, dauert lange und hängt vom politischen Willen vor Ort ab. Seit 2023 gibt es davon Ausnahmen: Bestimmte Photovoltaikanlagen sind im Außenbereich „privilegiert“ und können ohne Bebauungsplan genehmigt werden.

Für Flächeneigentümer ist das eine wichtige Weichenstellung. Liegt Ihre Fläche in einem privilegierten Bereich, steigt ihre Attraktivität für Projektierer, und der Weg zur Genehmigung kann kürzer werden. Gleichzeitig ist Privilegierung kein Freifahrtschein: Auch privilegierte Vorhaben müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen.

Dieser Beitrag erklärt, was Privilegierung im Baurecht bedeutet, welche Fälle das Baugesetzbuch (BauGB) für Solaranlagen vorsieht, wo die Grenzen liegen und was das für Verpachtung, Verkauf und Wert Ihrer Fläche bedeutet. Das Planungsrecht für erneuerbare Energien wird häufig angepasst – prüfen Sie für eine konkrete Fläche daher stets die aktuelle Fassung von § 35 BauGB.

Was Privilegierung im Baurecht bedeutet

Das BauGB teilt das Gemeindegebiet in drei Bereiche: beplante Gebiete mit Bebauungsplan (§ 30 BauGB), den bebauten Innenbereich (§ 34 BauGB) und den Außenbereich (§ 35 BauGB). Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Er dient der Landwirtschaft, der Forstwirtschaft, der Erholung und dem Naturhaushalt.

§ 35 BauGB unterscheidet deshalb zwei Gruppen von Vorhaben. Privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB sind zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Der Gesetzgeber hat sie dem Außenbereich bewusst zugewiesen – etwa landwirtschaftliche Betriebe, Anlagen der öffentlichen Versorgung oder Windenergieanlagen. Sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB sind dagegen nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Dieser Unterschied ist entscheidend: Einem privilegierten Vorhaben kommt in der Abwägung ein erhebliches Gewicht zu, ein sonstiges Vorhaben scheitert bereits an geringeren Beeinträchtigungen.

Welche öffentlichen Belange zählen, nennt § 35 Abs. 3 BauGB beispielhaft: Darstellungen des Flächennutzungsplans und von Landschaftsplänen, schädliche Umwelteinwirkungen, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, das Orts- und Landschaftsbild, der Denkmalschutz, die Wasserwirtschaft und andere. Raumbedeutsame Vorhaben dürfen zudem den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen (§ 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Die Grundregel: Solarparks brauchen meist einen Bebauungsplan

Große Freiflächenanlagen gehören nicht zu den klassischen privilegierten Vorhaben. Sie sind sonstige Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB und beeinträchtigen öffentliche Belange schon wegen ihrer Flächenwirkung fast immer. Der Regelweg zu einem Solarpark ist deshalb die Bauleitplanung: Die Gemeinde ändert den Flächennutzungsplan und stellt einen Bebauungsplan mit einem Sondergebiet für erneuerbare Energien auf.

Diese Planungshoheit der Gemeinden bleibt auch nach den Gesetzesänderungen der letzten Jahre der Normalfall. Wie das Verfahren abläuft und wer welche Aufgabe übernimmt, beschreiben wir im Beitrag zur Genehmigung von PV-Freiflächenanlagen. Was der vorbereitende Bauleitplan leistet, lesen Sie im Beitrag zum Flächennutzungsplan.

Um den Ausbau der Solarenergie zu beschleunigen, hat der Gesetzgeber im Jahr 2023 zwei Ausnahmen geschaffen. Sie betreffen Flächen, die entweder durch Verkehrswege bereits vorbelastet sind oder unmittelbar zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören.

Privilegierung entlang von Autobahnen und Schienenwegen

Nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b BauGB ist ein Vorhaben privilegiert, das der Nutzung solarer Strahlungsenergie auf einer Fläche längs von Autobahnen oder Schienenwegen des übergeordneten Netzes dient. Bei den Schienenwegen verlangt das Gesetz mindestens zwei Hauptgleise; der Begriff des übergeordneten Netzes verweist auf § 2b des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG). Nebenstrecken, eingleisige Bahnlinien, Bundes- und Landesstraßen fallen nicht darunter.

Der privilegierte Bereich ist ein schmaler Korridor. Seine Breite ist gesetzlich festgelegt und wird vom äußeren Rand der Fahrbahn gemessen; in der 2023 eingeführten Fassung beträgt sie bis zu 200 Meter. Prüfen Sie für Ihre Fläche anhand der aktuellen Gesetzesfassung und einer genauen Karte, welcher Teil des Flurstücks tatsächlich im Korridor liegt. Nicht selten liegt nur ein Streifen eines Flurstücks im privilegierten Bereich. Hier hilft ein Blick in die Flurkarte.

Die Idee dahinter: Flächen neben Autobahnen und großen Bahnstrecken sind durch Lärm, Zerschneidung und Sichtbeziehungen bereits vorbelastet. Dort soll Photovoltaik ohne langwierige Bauleitplanung möglich sein. § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a BauGB privilegiert außerdem Solaranlagen an und auf Dach- und Außenwandflächen zulässigerweise genutzter Gebäude, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist – das betrifft vor allem Dachanlagen auf Hofgebäuden.

Was im Korridor trotzdem zu beachten ist

• Anbauverbots- und Anbaubeschränkungszonen: Direkt an Bundesfernstraßen dürfen bauliche Anlagen nur eingeschränkt oder gar nicht errichtet werden (§ 9 FStrG). Der unmittelbar angrenzende Streifen ist deshalb oft nicht nutzbar.
• Bahnbetrieb: Blendwirkungen auf Triebfahrzeugführer, Sicherheitsabstände und Zugänge für Wartung werden geprüft.
• Öffentliche Belange: Naturschutz, Landschaftsschutzgebiete, Wasserschutz und Denkmalschutz gelten auch im Korridor.
• EEG-Förderung: Die Flächenkulisse für EEG-Ausschreibungen in § 37 EEG kennt ebenfalls Seitenrandstreifen an Autobahnen und Schienenwegen. Die Korridore im BauGB und im EEG sind aber nicht deckungsgleich. Baurechtliche Zulässigkeit und Förderfähigkeit müssen getrennt geprüft werden.

Hofnahe Agri-Photovoltaik nach § 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB

Die zweite Privilegierung zielt auf landwirtschaftliche Betriebe. Nach § 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB sind besondere Solaranlagen im Sinne des EEG privilegiert – gemeint ist Agri-Photovoltaik, bei der die Fläche unter oder zwischen den Modulen weiter landwirtschaftlich genutzt wird. Voraussetzung ist ein räumlich-funktionaler Zusammenhang mit einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Gartenbaubetrieb.

Das Gesetz begrenzt diese Privilegierung deutlich: Die Grundfläche der Anlage ist gedeckelt – in der 2023 eingeführten Fassung auf höchstens 2,5 Hektar –, und je Hofstelle oder Betriebsstandort darf nur eine solche Anlage betrieben werden. Es geht also um kleinere, betriebsnahe Anlagen, nicht um großflächige Solarparks.

Für Flächeneigentümer ist wichtig: Die Privilegierung knüpft an einen Betrieb an, nicht an das Eigentum an einer Fläche. Wer Land besitzt, aber keinen eigenen Betrieb führt, kann sich auf Nr. 9 nicht ohne Weiteres berufen. Ob eine Fläche in Verbindung mit dem Betrieb eines Pächters die Voraussetzungen erfüllt, ist eine Frage des Einzelfalls, die mit der Bauaufsichtsbehörde geklärt werden sollte.

Technische Anforderungen an Agri-PV-Anlagen beschreibt unter anderem die DIN SPEC 91434. Sie ist auch für die Frage bedeutsam, ob die Fläche weiterhin als landwirtschaftliche Fläche für Direktzahlungen gilt. Denn nach dem Direktzahlungsrecht sind Flächen unter klassischen Solarparks grundsätzlich nicht förderfähig, während für Agri-PV unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen bestehen.

Grenzen der Privilegierung

Privilegierung bedeutet nicht, dass jede Anlage im Korridor oder auf dem Hof genehmigt wird. Auch privilegierte Vorhaben werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Die wichtigsten Hürden:

• Entgegenstehende öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB): etwa Schutzgebiete, geschützte Biotope, Artenschutz nach § 44 BNatSchG oder Denkmäler.
• Ziele der Raumordnung (§ 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB): Weist der Regionalplan ein Vorranggebiet für eine andere Nutzung aus, kann ein raumbedeutsames Vorhaben dort unzulässig sein.
• Gesicherte Erschließung: Zufahrt und Netzanschluss müssen gesichert sein, gegebenenfalls über Dienstbarkeiten auf Nachbarflächen.
• Einvernehmen der Gemeinde (§ 36 BauGB): Die Gemeinde ist zu beteiligen; sie darf ihr Einvernehmen aber nur aus planungsrechtlichen Gründen versagen.
• Schonungsgebot und Rückbau (§ 35 Abs. 5 BauGB): Vorhaben sind flächensparend und außenbereichsschonend auszuführen. Für privilegierte Solaranlagen ist eine Verpflichtungserklärung zum Rückbau nach dauerhafter Aufgabe der Nutzung abzugeben; die Behörde soll deren Einhaltung sicherstellen, häufig durch eine Sicherheitsleistung.
• Landesrecht: Bauordnungsrechtliche Anforderungen, Abstandsflächen und Verfahrensregeln ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung.

In der Abwägung zugunsten der Anlage wirkt § 2 EEG: Errichtung und Betrieb von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien liegen danach im überragenden öffentlichen Interesse. Das stärkt privilegierte Vorhaben, ersetzt aber keine der genannten Voraussetzungen.

Raumordnung, Regionalplan und Gemeinde

Auch wenn für privilegierte Vorhaben kein Bebauungsplan nötig ist, bleibt die übergeordnete Planung wichtig. Die Raumordnung legt auf Landes- und Regionalebene fest, welche Nutzungen wo Vorrang haben. Ziele der Raumordnung sind verbindlich, Grundsätze sind in der Abwägung zu berücksichtigen (§ 3 ROG). Regionalpläne können Vorranggebiete für Landwirtschaft, Rohstoffabbau, Hochwasserschutz oder Natur ausweisen – oder umgekehrt Gebiete, in denen Solarenergie bevorzugt werden soll.

Die Gemeinde behält Einfluss: Sie kann für privilegierte Bereiche einen Bebauungsplan aufstellen, um die Anlagen zu steuern, und sie wirkt über ihr Einvernehmen mit. Viele Gemeinden haben Leitlinien für Solarparks beschlossen. Außerdem können Anlagenbetreiber Gemeinden nach § 6 EEG finanziell am Ertrag beteiligen, was die Akzeptanz vor Ort häufig verbessert.

Eine Klarstellung zu einer verbreiteten Verwechslung: Pflichten, Solaranlagen auf Dächern von Neubauten oder bei Dachsanierungen zu installieren, ergeben sich nicht aus dem EEG oder dem BauGB, sondern aus Landesrecht. Sie unterscheiden sich von Land zu Land – ein Beispiel beschreibt unser Beitrag zur Solarpflicht in Berlin.

Was die Privilegierung für Flächeneigentümer bedeutet

Liegt Ihre Fläche in einem privilegierten Bereich, hat das spürbare Folgen – rechtlich, wirtschaftlich und für die Vertragsgestaltung.

Mehr Interesse, kürzere Wege – aber kein Bauland

Projektierer suchen gezielt nach Flächen, auf denen ohne Bebauungsplan gebaut werden kann, weil das Zeit spart und das Risiko einer ablehnenden Gemeindeentscheidung verringert. Sie sollten deshalb mehrere Angebote vergleichen. Wichtig ist aber: Die Privilegierung macht aus Ihrem Acker kein Bauland. Der Bodenwert orientiert sich weiterhin an der landwirtschaftlichen Nutzung; der wirtschaftliche Mehrwert liegt im Nutzungsentgelt, das der Betreiber für die Laufzeit zahlt.

Verpachten oder verkaufen?

Die meisten Eigentümer überlassen ihre Fläche über einen langfristigen Nutzungsvertrag mit Dienstbarkeit. Die Fläche bleibt in Ihrem Eigentum und fällt nach dem Rückbau an Sie zurück. Einige Projektierer möchten Flächen kaufen. Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen sind je nach Bundesland die Genehmigungspflicht nach dem Grundstückverkehrsgesetz und ein mögliches Vorkaufsrecht zu beachten; mehr dazu im Beitrag zum Vorkaufsrecht. Ob Verkauf oder Verpachtung für Sie günstiger ist, hängt von Ihren Zielen, Ihrer steuerlichen Situation und Ihrer Nachfolgeplanung ab.

Vertrag, Landwirtschaft und Steuern

Klären Sie im Nutzungsvertrag insbesondere Laufzeit, Entgeltmodell, Rückbau mit Sicherheit, Dienstbarkeiten und die Verteilung von Steuern und Abgaben. Ist die Fläche verpachtet, muss der Landpachtvertrag angepasst oder beendet werden. Mögliche Auswirkungen auf Direktzahlungen, das Betriebsvermögen und die spätere Hofübergabe sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung besprechen.

Praxisbeispiel: Ein Flurstück an der Autobahn

Ein Eigentümer besitzt ein langgestrecktes Ackerflurstück, das parallel zu einer Autobahn verläuft. Ein Projektierer schlägt vor, dort eine privilegierte Freiflächenanlage ohne Bebauungsplan zu errichten.

Zunächst wird anhand der Flurkarte ermittelt, welcher Teil des Flurstücks im gesetzlichen Korridor liegt. Es zeigt sich, dass der größte Teil der Fläche innerhalb des Korridors liegt, ein schmaler Streifen am Fahrbahnrand aber wegen der Anbauverbotszone nicht bebaut werden darf. Die Straßenbauverwaltung wird früh beteiligt, ebenso die Naturschutzbehörde, weil ein Graben mit Gehölzsaum am Rand verläuft.

Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen, nachdem der Projektierer eine Eingrünung zur nächstgelegenen Ortslage und eine Beteiligung der Gemeinde nach § 6 EEG zusagt. Im Nutzungsvertrag vereinbart der Eigentümer, dass die Fläche außerhalb des Korridors weiter landwirtschaftlich genutzt werden kann und die Zufahrt so gelegt wird, dass die Bewirtschaftung der Restfläche möglich bleibt. Für den Rückbau lässt er sich eine Bankbürgschaft stellen.

Checkliste: Ist Ihre Fläche privilegiert?

• Liegt die Fläche im Außenbereich und ohne Bebauungsplan?
• Grenzt sie an eine Autobahn oder einen Schienenweg des übergeordneten Netzes mit mindestens zwei Hauptgleisen?
• Welcher Teil des Flurstücks liegt nach aktueller Gesetzesfassung im privilegierten Korridor?
• Sind Anbauverbots- oder Anbaubeschränkungszonen an der Straße zu beachten?
• Gibt es Schutzgebiete, Biotope, Gewässer oder Denkmäler auf oder neben der Fläche?
• Weist der Regionalplan ein entgegenstehendes Vorranggebiet aus?
• Bei Agri-PV: Besteht ein räumlich-funktionaler Zusammenhang mit einem Betrieb, und werden Größengrenze und die Regel „eine Anlage je Hofstelle“ eingehalten?
• Sind Zufahrt und Netzanschluss gesichert?
• Wie steht die Gemeinde zum Vorhaben?
• Sind Nutzungsvertrag, Rückbausicherheit, Steuern und Agrarförderung geprüft?

Fazit

Die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b und Nr. 9 BauGB öffnet für bestimmte Flächen einen Weg zum Solarpark ohne Bebauungsplan: im Korridor entlang von Autobahnen und großen Bahnstrecken sowie für kleinere hofnahe Agri-PV-Anlagen. Für alle anderen Flächen bleibt die Bauleitplanung der Gemeinde der Regelfall.

Auch auf privilegierten Flächen müssen Naturschutz, Raumordnung, Erschließung und Rückbau geklärt sein. Für Sie als Eigentümer lohnt sich eine genaue Prüfung, welcher Teil Ihrer Fläche tatsächlich begünstigt ist, und ein sorgfältig verhandelter Nutzungsvertrag. Wenn Sie wissen möchten, welches Nutzungsentgelt für Ihre Fläche realistisch ist und wie Sie passende Projektierer finden, informieren Sie sich auf unserer Seite zum Verpachten von Flächen – und falls ein Verkauf für Sie in Frage kommt, auf unserer Seite Ackerland verkaufen.