Baulastenverzeichnis

Wer ein Grundstück verkaufen, kaufen oder bebauen möchte, schaut zuerst ins Grundbuch. Doch nicht jede Belastung steht dort. Baulasten – öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde – werden in fast allen Bundesländern in einem eigenen Register geführt: dem Baulastenverzeichnis. Eine dort eingetragene Baulast kann zum Beispiel bedeuten, dass Sie einen Teil Ihrer Fläche nicht bebauen dürfen oder dass ein Nachbar über Ihr Grundstück zu seinem Haus gelangen können muss.

Für Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Flächen spielt das Thema häufiger eine Rolle, als viele vermuten: bei Hofstellen und Hinterliegergrundstücken, bei der Umnutzung alter Wirtschaftsgebäude, bei Windenergieanlagen auf oder neben den eigenen Flächen und beim Verkauf von Bauland am Ortsrand.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Baulast ist, wie sie entsteht und wieder erlischt, welche Arten es gibt, welche Unterschiede zwischen den Ländern bestehen und worauf Sie beim Kauf und Verkauf achten sollten.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer freiwillig gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Er verpflichtet sich damit zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, das sein Grundstück betrifft und sich nicht ohnehin schon aus dem Gesetz ergibt. Die Musterbauordnung (MBO), an der sich die meisten Landesbauordnungen orientieren, beschreibt die Baulast in § 83 MBO. Verbindlich sind aber allein die Vorschriften in der Bauordnung Ihres Bundeslandes.

Wichtig für das Verständnis: Die Baulast gehört nicht zum privaten Recht, sondern zum öffentlichen Baurecht, genauer zum Bauordnungsrecht der Länder. Drei Merkmale prägen sie:

• Die Eintragung macht sie wirksam. Eine Baulast entsteht erst mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Eine Verpflichtung, die dort nicht eingetragen ist, ist keine Baulast.
• Sie gilt auch für spätere Eigentümer. Wird das Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt, bleibt die Baulast bestehen. Der neue Eigentümer ist ebenso gebunden wie der alte.
• Berechtigt ist die Behörde, nicht der Nachbar. Die Verpflichtung besteht gegenüber der Bauaufsicht. Diese kann sie mit bauaufsichtlichen Mitteln durchsetzen, etwa durch eine Anordnung.

Wozu Baulasten dienen

Baulasten räumen baurechtliche Hindernisse aus. Typisch ist folgende Lage: Ein Bauvorhaben erfüllt eine Vorschrift der Landesbauordnung nicht aus eigener Kraft – etwa weil die Abstandsfläche nicht vollständig auf dem eigenen Grundstück liegt, notwendige Stellplätze fehlen oder das Grundstück keine eigene Zufahrt zu einer öffentlichen Straße hat. Übernimmt der Eigentümer eines anderen Grundstücks die entsprechende Verpflichtung per Baulast, kann die Behörde die Baugenehmigung erteilen.

Baulasten können auch auf dem eigenen Grundstück des Bauherrn ruhen, wenn die Behörde eine Verpflichtung dauerhaft absichern will. Das kommt vor allem im Außenbereich vor, dazu weiter unten mehr.

Baulast und Grunddienstbarkeit: der wichtige Unterschied

Eine Baulast verschafft dem begünstigten Nachbarn für sich genommen kein privates Recht. Eine Zufahrtsbaulast stellt zwar gegenüber der Behörde sicher, dass die Zufahrt baurechtlich vorhanden ist. Ob der Nachbar tatsächlich über Ihr Grundstück fahren darf, richtet sich aber nach dem Zivilrecht. Dafür braucht es in der Regel zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch (§§ 1018 ff. BGB) oder zumindest eine vertragliche Vereinbarung. In der Praxis werden deshalb häufig beide Instrumente nebeneinander vereinbart. Mehr zu Dienstbarkeiten lesen Sie im Beitrag zum Wegerecht.

Das Baulastenverzeichnis: Wer es führt und was darin steht

Das Baulastenverzeichnis führt die untere Bauaufsichtsbehörde. Je nach Bundesland und Größe der Gemeinde ist das der Landkreis, die kreisfreie Stadt oder eine größere kreisangehörige Stadt mit eigener Bauaufsicht. Für jedes belastete Grundstück wird ein eigenes Blatt angelegt. Es bezeichnet das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstück, beschreibt den Inhalt der Verpflichtung und enthält häufig einen Lageplan, auf dem die betroffene Teilfläche markiert ist.

Nach dem Vorbild von § 83 Abs. 4 MBO können die Länder vorsehen, dass auch andere baurechtliche Verpflichtungen eingetragen werden, zum Beispiel Auflagen, Bedingungen oder Befristungen aus Baugenehmigungen. Das Verzeichnis kann also mehr enthalten als Baulasten im engeren Sinn.

Weil das Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs geführt wird, sagt ein „sauberer“ Grundbuchauszug nichts darüber aus, ob Baulasten bestehen. Wer ein Grundstück vollständig prüfen will, braucht beide Auskünfte. Was im Grundbuch steht und wie es aufgebaut ist, erklärt unser Beitrag zum Grundbuch.

Einsicht und Auszug

Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (so auch § 83 Abs. 5 MBO). Das ist in erster Linie der Eigentümer. Kaufinteressenten, finanzierende Banken, Sachverständige oder Architekten legen in der Praxis meist eine Vollmacht des Eigentümers vor. Der Antrag wird schriftlich oder über ein Online-Formular der Behörde gestellt und sollte die Flurstücksangaben enthalten.

Die Behörde stellt entweder einen Auszug mit den eingetragenen Baulasten aus oder bescheinigt, dass für das Grundstück keine Baulast eingetragen ist (häufig „Negativbescheinigung“ genannt). Für beides fallen Gebühren nach dem Gebührenrecht des Landes oder der Kommune an. Planen Sie für die Auskunft etwas Vorlauf ein, denn die Bearbeitungszeiten sind je nach Behörde sehr unterschiedlich.

Häufige Arten von Baulasten

Der Inhalt einer Baulast ist nicht gesetzlich auf bestimmte Typen festgelegt. In der Praxis haben sich jedoch einige wiederkehrende Formen herausgebildet.

Abstandsflächenbaulast

Gebäude müssen nach den Landesbauordnungen Abstandsflächen einhalten, die grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen müssen. Mit einer Abstandsflächenbaulast übernimmt der Nachbar einen Teil dieser Fläche. Er verpflichtet sich, den betreffenden Streifen seines Grundstücks von Bebauung freizuhalten und ihn nicht auf eigene Abstandsflächen anzurechnen. Für ihn bedeutet das eine dauerhafte Einschränkung der eigenen Bebaubarkeit.

Stellplatzbaulast

Fordert die Bauordnung oder eine gemeindliche Satzung notwendige Stellplätze, können diese unter Umständen auf einem anderen Grundstück nachgewiesen werden. Die Stellplatzbaulast verpflichtet den Eigentümer dieses Grundstücks, die Stellplätze dauerhaft für das begünstigte Vorhaben bereitzuhalten.

Zufahrts-, Zuwegungs- und Leitungsbaulast

Gebäude dürfen in der Regel nur errichtet werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt dorthin hat (vgl. § 4 Abs. 1 MBO). Bei Hinterliegergrundstücken wird diese Sicherung häufig über eine Zufahrts- oder Zuwegungsbaulast auf dem vorderen Grundstück hergestellt. Ähnlich funktionieren Baulasten, mit denen der Eigentümer duldet, dass Leitungen für Wasser, Abwasser oder Strom über sein Grundstück geführt werden.

Vereinigungsbaulast

Soll ein Gebäude über eine Grundstücksgrenze hinweg errichtet werden oder sollen mehrere Flurstücke baurechtlich als Einheit gelten, kann eine Vereinigungsbaulast eingetragen werden. Die Grundstücke werden dann für die Anwendung des Bauordnungsrechts so behandelt, als wären sie ein Grundstück (vgl. § 4 Abs. 2 MBO). Grundbuchrechtlich bleiben sie getrennt.

Anbau- und Erschließungsbaulasten

Mit einer Anbaubaulast wird etwa abgesichert, dass an eine Grenzwand angebaut wird oder werden darf. Erschließungsbaulasten sichern, dass ein Grundstück an Wege oder Versorgungsleitungen angeschlossen bleibt, die über fremden Grund verlaufen. Wie die Erschließung insgesamt funktioniert, lesen Sie im Beitrag Grundstück erschließen.

Baulasten im Außenbereich

Für Landwirte besonders relevant: Bei bestimmten privilegierten Vorhaben im Außenbereich – etwa Windenergie- oder Biogasanlagen – verlangt § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB eine Verpflichtungserklärung, die Anlage nach dauerhafter Aufgabe der Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen. Wird ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude umgenutzt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB), muss sich der Eigentümer unter anderem verpflichten, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Die Behörde soll die Einhaltung dieser Verpflichtungen nach § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB durch eine nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder auf andere Weise sichern. Bei Windenergieanlagen kommen außerdem häufig Abstandsflächenbaulasten auf benachbarten Flurstücken hinzu.

Wie eine Baulast entsteht

Eine Baulast entsteht nicht von selbst und auch nicht auf bloßen Antrag bei der Behörde. Grundlage ist immer eine Verpflichtungserklärung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Ablauf sieht in den meisten Ländern so aus:

1. Anlass: Meist benötigt ein Bauherr – oft der Nachbar – die Baulast für seine Baugenehmigung. Die Behörde teilt mit, welche Verpflichtung sie verlangt.
2. Erklärung: Der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks gibt die Erklärung schriftlich ab. Die Unterschrift muss in der Regel öffentlich beglaubigt, etwa von einem Notar, oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder anerkannt werden. Einige Länder lassen weitere Stellen zu, zum Beispiel Vermessungsstellen.
3. Alle Eigentümer müssen mitwirken: Gehört das Grundstück mehreren Personen, etwa einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern, müssen alle unterschreiben.
4. Eintragung: Die Behörde prüft die Erklärung und trägt die Baulast ein. Erst damit wird sie wirksam.

Niemand ist gesetzlich verpflichtet, eine Baulast zu übernehmen. Ob Sie zustimmen und ob Sie dafür eine Gegenleistung erhalten, handeln Sie privat mit dem Begünstigten aus. Wichtig ist, diese Absprachen schriftlich festzuhalten und idealerweise mit einer Grunddienstbarkeit abzusichern, die auch Ihre Rechte regelt – etwa zur Unterhaltung eines Weges oder zur Verkehrssicherung.

Vor der Unterschrift sollten Sie außerdem prüfen, welche Teilfläche genau betroffen ist, ob die Baulast Ihre eigenen künftigen Pläne behindert und ob Ihre Bank einbezogen werden muss. Ist das Grundstück mit einer Grundschuld belastet, kann eine Baulast den Beleihungswert berühren.

Löschung: Wann eine Baulast wieder entfällt

Eine Baulast erlischt nicht durch Zeitablauf und auch nicht dadurch, dass sich die Nachbarn privat einigen. Sie geht durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Nach dem Vorbild von § 83 Abs. 3 MBO muss die Behörde diesen Verzicht erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vorher sollen der Verpflichtete und die Begünstigten angehört werden.

Typische Anlässe sind:

• Das begünstigte Gebäude wurde abgerissen oder so umgebaut, dass es die Baulast nicht mehr benötigt.
• Die Stellplätze werden inzwischen an anderer Stelle nachgewiesen.
• Das Hinterliegergrundstück hat eine eigene Zufahrt zu einer öffentlichen Straße erhalten.
• Durch eine Änderung des Bebauungsplans oder der Bauordnung ist die Verpflichtung überflüssig geworden.

Als Eigentümer können Sie den Verzicht bei der Behörde anregen und die Gründe darlegen. Hilfreich sind Unterlagen, die belegen, dass sich die Verhältnisse geändert haben. Nach überwiegender Auffassung erlischt eine Baulast übrigens auch nicht durch eine Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks.

Baulasten in den einzelnen Bundesländern

Weil das Bauordnungsrecht Sache der Länder ist, gibt es kein bundeseinheitliches Baulastenrecht. Die meisten Länder haben die Regeln der Musterbauordnung weitgehend übernommen, unterscheiden sich aber im Detail: bei den Formvorschriften für die Erklärung, bei der zuständigen Behörde, beim möglichen Inhalt des Verzeichnisses und bei den Gebühren. Die maßgebliche Vorschrift finden Sie in der Bauordnung Ihres Landes im Abschnitt über Baulasten.

Die wichtigste Besonderheit betrifft Bayern: Die Bayerische Bauordnung kennt keine Baulast und damit auch kein Baulastenverzeichnis. Was andernorts per Baulast gesichert wird, wird in Bayern in der Regel über Dienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert. Für bayerische Grundstücke ist daher der Blick in Abteilung II des Grundbuchs besonders wichtig.

Auch in anderen Ländern hat sich die Rechtslage im Laufe der Zeit geändert. So hatte Brandenburg die Baulast zeitweise abgeschafft und später wieder eingeführt. Bei älteren Vorgängen kann es deshalb vorkommen, dass Verpflichtungen auf anderem Weg gesichert wurden. Wenn Sie unsicher sind, welche Regeln für Ihr Grundstück gelten, gibt die örtliche Bauaufsichtsbehörde Auskunft.

Baulasten beim Kauf und Verkauf

Baulasten gehören zu den Punkten, die bei einem Grundstücksgeschäft leicht übersehen werden. Der Notar sieht vor der Beurkundung zwar das Grundbuch ein (§ 21 BeurkG), das Baulastenverzeichnis gehört aber nicht zu seinen Pflichtprüfungen. Käufer und Verkäufer sollten sich deshalb selbst darum kümmern.

Was Verkäufer beachten sollten

• Früh Auskunft einholen: Beantragen Sie den Auszug, bevor Sie das Grundstück anbieten. So können Sie Fragen der Interessenten sofort beantworten.
• Offen kommunizieren: Bekannte Baulasten sollten im Exposé und im Kaufvertrag genannt werden. Wer eine Baulast arglistig verschweigt, haftet trotz eines vereinbarten Haftungsausschlusses (§ 444 BGB).
• Begünstigungen dokumentieren: Profitiert Ihr Grundstück von einer Baulast auf dem Nachbargrundstück, ist das ein Vorteil, den Sie belegen sollten.
• Überholte Baulasten bereinigen: Wird eine Baulast nicht mehr gebraucht, lohnt es sich, den Verzicht vor dem Verkauf anzuregen.

Was Käufer beachten sollten

Als Käufer lassen Sie sich vom Eigentümer eine Vollmacht für die Auskunft geben oder bitten ihn, einen aktuellen Auszug vorzulegen. Prüfen Sie, ob die eingetragenen Verpflichtungen zu Ihren Plänen passen – etwa ob die freizuhaltende Fläche genau dort liegt, wo Sie bauen möchten. Im Kaufvertrag kann geregelt werden, welche Baulasten übernommen werden und dass darüber hinaus keine bekannt sind. Grundsätzliches zum Vertrag lesen Sie im Beitrag zum Grundstückskaufvertrag.

Auswirkungen auf den Wert

Ob und wie stark eine Baulast den Wert beeinflusst, hängt vom Einzelfall ab. Eine Abstandsflächenbaulast auf einem schmalen Streifen am Rand einer großen Ackerfläche fällt kaum ins Gewicht. Eine Zufahrtsbaulast quer über ein Baugrundstück kann dessen Nutzbarkeit dagegen deutlich einschränken. Umgekehrt kann eine Baulast zugunsten Ihres Grundstücks dessen Bebaubarkeit erst herstellen. Sachverständige berücksichtigen Baulasten deshalb als wertrelevantes Grundstücksmerkmal. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere Grundstücksbewertung; für gerichtsfeste Zwecke eignet sich ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Praxisbeispiel: Zufahrt für ein Hinterliegergrundstück

Ein Landwirt möchte eine Teilfläche hinter seiner Hofstelle als Bauplatz verkaufen. Die Fläche liegt im bebauten Ortsteil, hat aber keine eigene Anbindung an die Straße; der einzige Weg führt über die Hofeinfahrt. Die Bauaufsichtsbehörde teilt dem Kaufinteressenten mit, dass sie eine Baugenehmigung nur erteilt, wenn die Zufahrt öffentlich-rechtlich gesichert ist.

Der Landwirt lässt zunächst die Teilfläche vermessen und abschreiben (mehr dazu im Beitrag zur Grundstücksteilung). Anschließend legt er gemeinsam mit dem Käufer fest, wo die Zufahrt verlaufen soll und wie breit sie sein muss – so, dass sein eigener Betrieb mit Maschinen weiter ungestört arbeiten kann. Er übernimmt eine Zufahrts- und Leitungsbaulast gegenüber der Behörde. Parallel wird im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen, die regelt, wer den Weg unterhält, wer für Schäden aufkommt und wer die Verkehrssicherung übernimmt. Die Gegenleistung wird im Kaufvertrag vereinbart.

Jahre später soll die Hofstelle selbst verkauft werden. Weil die Baulast von Anfang an dokumentiert war, kann der Landwirt sie im Exposé offen darstellen. Die Interessenten wissen, worauf sie sich einlassen, und der Verkauf verzögert sich nicht durch Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

Checkliste: Baulasten prüfen und richtig handeln

• Bundesland klären: Gibt es dort ein Baulastenverzeichnis? In Bayern stattdessen Abteilung II des Grundbuchs prüfen.
• Zuständige Bauaufsichtsbehörde ermitteln und schriftlich Auskunft beantragen (Gemarkung, Flur, Flurstück, Eigentumsnachweis oder Vollmacht).
• Auszug oder Negativbescheinigung prüfen: Inhalt der Verpflichtung, betroffene Teilfläche, beigefügter Lageplan.
• Grundbuch auf passende Dienstbarkeiten abgleichen und Widersprüche klären.
• Baulasten zugunsten des eigenen Grundstücks auf dem Nachbarflurstück erfragen und dokumentieren.
• Vor Übernahme einer neuen Baulast: Umfang, Lage, Dauer, Gegenleistung, begleitende Grunddienstbarkeit und Abstimmung mit der Bank klären.
• Beim Verkauf: Auszug zu den Unterlagen nehmen, im Exposé erwähnen und im Kaufvertrag benennen.
• Nicht mehr benötigte Baulasten: Verzicht bei der Behörde anregen und Nachweise beifügen.
• Auswirkungen auf den Wert in die Preisfindung einbeziehen.

Fazit

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die unabhängig vom Grundbuch bestehen und jeden künftigen Eigentümer binden. Sie entstehen nur durch eine Erklärung des Eigentümers und die Eintragung ins Baulastenverzeichnis, und sie verschwinden nur durch einen Verzicht der Behörde. Weil das Bauordnungsrecht Ländersache ist, unterscheiden sich die Details – in Bayern gibt es gar kein Baulastenverzeichnis.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Holen Sie vor jedem Verkauf, jeder Teilung und jeder neuen Verpflichtung einen aktuellen Auszug ein, stimmen Sie Baulasten mit passenden Dienstbarkeiten ab und legen Sie bekannte Belastungen offen. Wenn Sie wissen möchten, wie sich eingetragene Baulasten auf den Preis Ihrer Fläche auswirken, lassen Sie Ihr Grundstück über unsere Grundstücksbewertung einschätzen oder sprechen Sie uns zum Verkauf von Bauland an.