Auf Grundbuchauszügen, Flurkarten, Grundsteuerbescheiden und in Kaufverträgen taucht er immer wieder auf: der Begriff Gemarkung. Viele Eigentümer kennen den Namen ihrer Gemarkung, ohne genau zu wissen, was dahintersteckt – und wundern sich, wenn er nicht mit dem Namen ihrer Gemeinde übereinstimmt.
In diesem Beitrag erklären wir, was eine Gemarkung ist, wie sie entstanden ist, wie sie sich von Gemeinde, Flur und Flurstück unterscheidet und wofür Sie die Gemarkung Ihres Grundstücks brauchen.
Was ist eine Gemarkung?
Eine Gemarkung ist ein Bezirk des Liegenschaftskatasters. Sie umfasst eine Vielzahl von Flurstücken und hat einen Namen sowie einen eindeutigen Gemarkungsschlüssel, also eine Nummer. Gemeinsam mit der Flur und der Flurstücksnummer dient sie dazu, jedes Flurstück in Deutschland eindeutig zu bezeichnen.
Das Liegenschaftskataster wird von den Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder geführt; die Grundlagen regeln die Vermessungs- und Katastergesetze der Länder. Weil Grundstücke im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt werden (§ 2 Abs. 2 GBO), findet sich die Gemarkung auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.
Woher die Gemarkung kommt
Der Begriff geht auf die Mark oder Feldmark zurück – das Gebiet, das eine Dorfgemeinschaft historisch bewirtschaftete. Als im 19. Jahrhundert die modernen Grundsteuerkataster angelegt wurden, dienten diese Gemeindegebiete als Einteilung. So entsprach eine Gemarkung ursprünglich meist dem Gebiet einer Gemeinde.
Durch die Gebietsreformen des 20. Jahrhunderts wurden viele kleine Gemeinden zu größeren zusammengeschlossen. Die Gemarkungen blieben dabei häufig bestehen, weil eine Umnummerierung aller Flurstücke aufwendig wäre. Deshalb gilt heute:
- Eine Gemeinde kann mehrere Gemarkungen umfassen – oft tragen sie noch die Namen früherer Dörfer.
- Gemarkungsgrenzen stimmen nicht zwingend mit heutigen Gemeindegrenzen überein.
- Gemarkungen können durch Verfahren wie die Flurbereinigung neu gebildet oder zusammengelegt werden.
Gemarkung, Flur, Flurstück und Grundstück im Überblick
| Begriff | Bedeutung | Wo er vorkommt |
|---|---|---|
| Gemarkung | Katasterbezirk, meist historisches Gemeindegebiet | Kataster, Grundbuch, Verträge |
| Flur | Unterteilung einer Gemarkung (nicht in allen Ländern) | Kataster, Flurkarte |
| Flurstück | abgegrenzte Fläche mit eigener Nummer, kleinste Einheit des Katasters | Kataster, Grundbuch |
| Grundstück | alles, was im Grundbuch unter einer laufenden Nummer gebucht ist | Grundbuch |
Eine vollständige Flurstücksbezeichnung lautet also etwa: Gemarkung „Musterdorf“, Flur 3, Flurstück 123/4. In Ländern ohne Fluren entfällt die mittlere Angabe.
Gemarkung und Grundbuchbezirk
Grundbücher werden für Bezirke geführt, die Grundbuchbezirke (§ 2 Abs. 1 GBO). In vielen Regionen entspricht ein Grundbuchbezirk einer Gemarkung – deshalb stehen auf Grundbuchblättern oft Gemarkungsnamen. Das ist aber nicht überall so; manche Grundbuchbezirke umfassen mehrere Gemarkungen oder tragen andere Bezeichnungen. Für eine Grundbuchanfrage brauchen Sie deshalb neben der Gemarkung idealerweise das Grundbuchblatt oder die Flurstücksnummer.
Wofür Sie die Gemarkung brauchen
Kauf- und Pachtverträge. Flurstücksnummern wiederholen sich in verschiedenen Gemarkungen. Nur mit der Gemarkung ist eindeutig, welche Fläche gemeint ist. Achten Sie in Verträgen auf vollständige Angaben.
Grundsteuer. Für die Grundsteuererklärungen seit der Reform wurden Gemarkung, Flur und Flurstück abgefragt. Die Angaben finden Sie auch im Grundsteuerbescheid.
Bodenrichtwerte und Bewertung. Bodenrichtwertzonen und Grundstücksmarktberichte sind oft nach Gemarkungen gegliedert. Wer den Bodenrichtwert sucht, findet ihn schneller mit der Gemarkung.
Jagd. Grundflächen einer Gemeinde oder abgesonderten Gemarkung, die nicht zu einem Eigenjagdbezirk gehören, bilden einen gemeinschaftlichen Jagdbezirk (§ 8 BJagdG). Für Waldbesitzer und Landwirte kann die Gemarkung deshalb auch für die Jagdgenossenschaft eine Rolle spielen.
Förderanträge und Behördenkontakt. Ob Agrarförderung, Genehmigungsverfahren oder Auskünfte beim Katasteramt: Überall wird mit der Flurstücksbezeichnung gearbeitet.
So finden Sie die Gemarkung Ihres Grundstücks
- Grundbuch: Das Bestandsverzeichnis nennt für jedes Grundstück Gemarkung, Flur und Flurstück.
- Flurkarte: Auf jedem Auszug aus der Flurkarte ist die Gemarkung angegeben.
- Grundsteuerbescheid und Verträge: Frühere Kauf-, Übergabe- oder Pachtverträge enthalten die Angaben ebenfalls.
- Geoportale der Länder: Über die Kartenansicht oder die Adresssuche lassen sich Gemarkung und Flurstück online ermitteln.
- Katasteramt: Bei Unklarheiten hilft die zuständige Vermessungs- und Katasterbehörde.
Praxisbeispiel: Zwei Dörfer, eine Gemeinde
Eine Erbin findet im Nachlass ihrer Eltern mehrere Pachtverträge. In einem ist von Flächen in der Gemarkung „Oberdorf“ die Rede, im Grundsteuerbescheid dagegen nur von der Gemeinde, zu der Oberdorf seit einer Gebietsreform gehört. Sie ist zunächst unsicher, ob es sich um dieselben Flächen handelt.
Ein Blick ins Grundbuch und in einen Auszug aus der Liegenschaftskarte klärt die Frage: Oberdorf ist heute eine von mehreren Gemarkungen der Gemeinde, und die Flurstücksnummern im Pachtvertrag stimmen mit dem Grundbuch überein. Für den geplanten Verkauf stellt die Erbin eine Liste aller Flächen mit Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe zusammen – eine Grundlage, mit der Käufer, Notar und Grundbuchamt sofort arbeiten können.
Checkliste: Flächen eindeutig bezeichnen
- Für jede Fläche Gemarkung, Flur (falls vorhanden) und Flurstücksnummer notieren
- Angaben mit dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs abgleichen
- Aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte beifügen
- Bei alten Verträgen prüfen, ob sich Nummern durch Teilung oder Flurbereinigung geändert haben
- In Verträgen und Anträgen immer die vollständige Bezeichnung verwenden
Fazit
Die Gemarkung ist der Katasterbezirk, der jeder Flurstücksbezeichnung zugrunde liegt. Sie geht oft auf ein historisches Dorfgebiet zurück und stimmt nicht immer mit der heutigen Gemeinde überein. Wer seine Flächen vollständig mit Gemarkung, Flur und Flurstück bezeichnen kann, vermeidet Missverständnisse bei Verkauf, Pacht, Grundsteuer und Behördenkontakt. Wenn Sie Ihre Flächen verkaufen oder bewerten lassen möchten, helfen wir Ihnen, die Unterlagen zu ordnen – eine erste Einschätzung erhalten Sie auf unserer Seite Grundstück bewerten.
Häufige Fragen: Gemarkung
Was ist eine Gemarkung?
Eine Gemarkung ist ein Bezirk des Liegenschaftskatasters, der aus vielen Flurstücken besteht. Sie geht meist auf eine historische Gemeinde oder deren Feldmark zurück und trägt einen Namen sowie eine eindeutige Nummer. Zusammen mit Flur und Flurstücksnummer bezeichnet sie jedes Flurstück eindeutig.
Ist die Gemarkung dasselbe wie die Gemeinde?
Nicht unbedingt. Viele heutige Gemeinden sind durch Gebietsreformen aus mehreren früheren Gemeinden entstanden – ihre Gemarkungen blieben dabei oft bestehen. Eine Gemeinde kann deshalb mehrere Gemarkungen umfassen, und Gemarkungsgrenzen müssen nicht mit Gemeindegrenzen übereinstimmen.
Wo finde ich die Gemarkung meines Grundstücks?
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, auf der Flurkarte, im Grundsteuerbescheid und in früheren Kauf- oder Pachtverträgen. Online können Sie sie in den Geoportalen der Länder über die Adresse oder die Kartenansicht ermitteln.
Was ist der Unterschied zwischen Gemarkung und Flur?
Die Flur ist eine Unterteilung der Gemarkung und umfasst eine Gruppe von Flurstücken. Nicht alle Bundesländer verwenden Fluren; dort werden die Flurstücke direkt innerhalb der Gemarkung nummeriert.
Kann sich die Gemarkung eines Grundstücks ändern?
Ja, das kommt vor – etwa wenn Gemarkungen im Zuge einer Flurbereinigung, einer Umlegung oder einer Katasterneuordnung neu gebildet oder zusammengelegt werden. Die Flurstücke erhalten dann neue Bezeichnungen. Die Katasterbehörde kann nachweisen, welche alten Flurstücke in welchen neuen aufgegangen sind. Das ist wichtig, wenn ältere Verträge oder Rechte noch auf frühere Bezeichnungen verweisen.
Warum ist die Gemarkung für Verkauf und Pacht wichtig?
Ohne Gemarkung ist eine Flurstücksnummer nicht eindeutig, denn gleiche Nummern kommen in verschiedenen Gemarkungen vor. In Kauf- und Pachtverträgen, bei Anträgen und im Grundbuch werden Flächen deshalb immer mit Gemarkung, gegebenenfalls Flur und Flurstücksnummer bezeichnet.
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