Grundlagen des Rohbaulands

Beim Erwerb von Rohbauland handelt es sich um eine spezifische Kategorie von Bauland, die bestimmte rechtliche und planerische Voraussetzungen aufweist. Kenntnisse der Definition, Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen und der rechtlichen Rahmenbedingungen sind für Interessenten unerlässlich.

Definition von Rohbauland

Rohbauland bezeichnet Flächen, die im Flächennutzungsplan einer Gemeinde oder Stadt als potenzielle Baugebiete ausgewiesen sind, jedoch noch nicht erschlossen wurden. Das heißt, das Land hat eine offizielle Vorsehung für bauliche Nutzung, allerdings stehen Anschlüsse an Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Abwasser und Strom noch aus.

Unterschied zwischen Rohbauland und Bauerwartungsland

Die Unterscheidung von Rohbauland und Bauerwartungsland ist essenziell im Kontext des Baurechts:

  • Rohbauland: Bereits im Flächennutzungsplan verzeichnet und Baugenehmigung erteilt, jedoch noch unerschlossen.

  • Bauerwartungsland: Eine Bebauung ist in der Planung zwar angedacht, jedoch noch nicht im Flächennutzungsplan verankert und eine Baugenehmigung steht aus.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen des Rohbaulands sind im Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Insbesondere §§ 30-35 BauGB regeln das Planungsrecht und die Bedingungen für die Bebauung von Rohbauland. Interessenten sollten den jeweiligen Bodenrichtwert beachten, der den Wert des Bodens gemessen an seiner Lage und zukünftigen Nutzbarkeit angibt. Sowohl Städte als auch Gemeinden haben das Recht, die Nutzung des Bodens gemäß dem Baurecht zu steuern.

Bewertung und Auswahl

Beim Kauf von Rohbauland spielen verschiedene Faktoren eine wesentliche Rolle für die Bewertung und Auswahl des Grundstücks. Diese Faktoren geben potenziellen Käufern Aufschluss über den Wert und die Entwicklungsmöglichkeiten des Landes.

Lage und Wert des Rohbaulands

Die Lage des Rohbaulands ist entscheidend für seinen Wert und seine Entwicklungspotenziale. Ein Grundstück in unmittelbarer Nähe zu städtischer Infrastruktur und Verkehrsanbindungen ist meist höher bewertet als eines in abgelegener Lage. Der Wert eines solchen Grundstücks bemisst sich nicht allein an der aktuellen Nutzung, sondern vor allem an seinem Potential nach der Erschließung und den zukünftigen Bebauungsmöglichkeiten.

Bodenrichtwerte und ihre Bedeutung

Bodenrichtwerte dienen als Anhaltspunkt für die Bewertung des Bodens. Sie werden von Gutachterausschüssen festgelegt und beziehen sich auf den Wert von Bodenflächen unter Berücksichtigung ihrer Lage, ihrer Größe und Form. Diese Werte sind insbesondere für Investoren und Gutachter eine wesentliche Grundlage zur Einschätzung des Marktwertes eines Grundstücks.

Bodengutachten und Baugrundprüfung

Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Untergrunds. Es ist für die Planung der Erschließungsmaßnahmen sowie für die Bebaubarkeit des Grundstücks unerlässlich. Die Baugrundprüfung durch einen qualifizierten Gutachter sollte Risiken aufdecken, die mit dem Baugrund verbunden sein könnten, wie zum Beispiel Bodenkontaminationen oder eine nicht tragfähige Bodenbeschaffenheit.

Erwerbsprozess

Der Erwerbsprozess eines Grundstücks, insbesondere von Rohbauland, ist durch verschiedene administrative Schritte geprägt, die potenzielle Käufer kennen und verstehen sollten. Die Schritte reichen von der Klärung des Bebauungsplans über die Kalkulation von Erschließungskosten bis hin zu den anfallenden Nebenkosten.

Schritte des Grundstückskaufs

Ein Grundstückskauf beginnt mit der Entscheidung für ein passendes Terrain und der Überprüfung seiner Rechtsform. Der Kaufvertrag wird in Deutschland gemäß § 433 BGB geregelt und muss notariell beurkundet werden. Vor der Unterschrift sollten Käufer einen detaillierten Finanzierungsrahmen abstecken und klären, ob eine Vermessung des Grundstücks benötigt wird.

  • Notarielle Beurkundung: gesetzliches Muss für den Kaufvertrag.

  • Finanzierungsrahmen: Bestimmung des verfügbaren Budgets.

  • Vermessung: Ermittlung der exakten Grundstücksgrenzen.

Bedeutung des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan definiert, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Er gibt Aufschluss über Art und Maß der möglichen Bebauung, womit er entscheidend für den Wert des Rohbaulands ist. Der Plan ist bei der Gemeinde oder Stadtverwaltung einzusehen und ist eine wichtige Informationsquelle für die Bebaubarkeit des Geländes.

  • Art der Bebauung: Zulässige Nutzung des Grundstücks.

  • Maß der Bebauung: Vorschriften hinsichtlich Größe und Höhe der Bauwerke.

Erschließungskosten und Nebenkosten

Erschließungskosten umfassen alle Aufwendungen, die für den Anschluss an öffentliche Netzwerke wie Straßen, Wasser und Strom erforderlich sind. Sie können stark variieren und liegen oft zwischen 10.000 € und 15.000 €. Nebenkosten setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, sowie den Kosten für Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Maklergebühren.

  • Erschließungskosten: Notwendige Investition für Infrastrukturanschlüsse.

  • Nebenkosten: Zusätzliche Kosten inklusive Grunderwerbsteuer und Maklergebühren.

Bebauung und Nutzung

Beim Kauf von Rohbauland sind die Möglichkeiten der Bebauung und Nutzung durch verschiedene Vorschriften reglementiert. Die zentralen Aspekte umfassen dabei die baurechtlichen Bestimmungen, den Prozess der Entwicklung zur Baureife und die spezifischen Nutzungsmöglichkeiten.

Vorschriften zur Bebauung

Die Bebauung von Rohbauland unterliegt strengen Vorschriften, die in den Landesbauordnungen (LBO) und lokalen Bebauungsplänen festgehalten sind. Wesentlich sind die Einhaltung von Abstandsflächen sowie die Beachtung der Vorgaben für die Art und das Maß der baulichen Nutzung. Eine Baugenehmigung ist zwingend erforderlich, bevor mit dem Bau begonnen wird.

Baureife und deren Erreichung

Baureifes Land zeichnet sich dadurch aus, dass es erschlossen ist und unmittelbar bebaut werden kann. Für Rohbauland bedeutet dies, dass die Erschließung – der Anschluss an das lokale Versorgungsnetz für Strom, Wasser und ggf. Telekommunikation – noch aussteht. Die Erschließung bildet die Grundlage für die Erreichung der Baureife und somit für die Bebaubarkeit.

Bauliche Nutzungsmöglichkeiten

Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten hängen eng mit den jeweiligen Bebauungsplänen zusammen. Diese Pläne definieren, welche Gebäudearten errichtet werden dürfen, wie z.B. Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser, und legen fest, inwieweit Grundstücke Teil einer Baulücke im städtischen Raum oder eines neu zu entwickelnden Bereichs sind. Erschlossene Grundstücke bieten direkte Baupotenziale, während bei Rohbauland noch entsprechende Maßnahmen vorzunehmen sind.