Erbbaurecht

Ein Grundstück verkaufen und trotzdem behalten? Genau das ermöglicht das Erbbaurecht: Der Eigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, räumt aber einem anderen das Recht ein, dort ein Gebäude zu errichten und zu nutzen – meist über mehrere Jahrzehnte und gegen einen regelmäßigen Erbbauzins. Kirchen, Kommunen und Stiftungen nutzen dieses Modell seit Langem. Doch auch für private Eigentümer von Bauland kann es eine interessante Alternative zum Verkauf sein.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Erbbaurecht funktioniert, welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben, was Erbbauzins, Heimfall und Entschädigung bedeuten und für wen sich das Modell eignet.

Was ist ein Erbbaurecht?

Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Danach ist ein Erbbaurecht das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Es trennt das Eigentum am Boden vom Eigentum am Gebäude:

• Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) bleibt Eigentümer des Bodens.
• Der Erbbauberechtigte (Erbbaurechtsnehmer) wird Eigentümer des Gebäudes, das als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt (§ 12 ErbbauRG).

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht: Es kann verkauft, vererbt und mit Grundpfandrechten belastet werden – der Erbbauberechtigte kann also sein Gebäude finanzieren.

Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht oft „Erbpacht“ genannt. Das ist rechtlich ungenau: Mit der Pacht nach dem BGB hat es nichts zu tun.

Bestellung und Eintragung

Das Erbbaurecht wird durch einen notariell beurkundeten Vertrag bestellt; für den Vertrag gilt die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB entsprechend (§ 11 ErbbauRG). Es wird in Abteilung II des Grundbuchs des Grundstücks eingetragen, und zwar ausschließlich an erster Rangstelle (§ 10 ErbbauRG). Für das Erbbaurecht selbst legt das Grundbuchamt ein eigenes Erbbaugrundbuch an (§ 14 ErbbauRG).

Der Vertrag regelt unter anderem:

• Laufzeit – häufig mehrere Jahrzehnte,
• Art und Umfang der erlaubten Bebauung und Nutzung,
• den Erbbauzins und seine Anpassung,
• Zustimmungsvorbehalte: Häufig darf der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Eigentümers veräußern oder belasten (§§ 5 ff. ErbbauRG),
• Pflichten zur Instandhaltung und Versicherung des Gebäudes,
• Heimfallgründe und die Entschädigung bei Vertragsende.

Erbbauzins

Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte in der Regel einen Erbbauzins, der als Reallast im Grundbuch gesichert wird (§ 9 ErbbauRG). Seine Höhe wird frei vereinbart und orientiert sich häufig am Bodenwert. Damit der Zins über die lange Laufzeit nicht an Wert verliert, enthalten viele Verträge eine Wertsicherungsklausel, etwa eine Kopplung an einen Preisindex. Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken begrenzt das Gesetz Erhöhungen (§ 9a ErbbauRG).

Für den Grundstückseigentümer ist der Erbbauzins eine laufende Einnahme; steuerlich gehört er bei Privatpersonen in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Lassen Sie sich hierzu steuerlich beraten.

Heimfall, Laufzeitende und Entschädigung

Heimfall. Der Vertrag kann vorsehen, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig an den Eigentümer übertragen muss – etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder bei grober Vernachlässigung des Gebäudes. Für den Heimfall muss der Eigentümer grundsätzlich eine angemessene Vergütung zahlen (§ 32 ErbbauRG).

Laufzeitende. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Er hat dem Erbbauberechtigten dafür eine Entschädigung zu leisten (§ 27 ErbbauRG). Die Höhe und die Art der Zahlung können vertraglich geregelt werden; für Erbbaurechte, die den Wohnbedürfnissen minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen, gelten gesetzliche Mindestanforderungen. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er dem Erbbauberechtigten vor Ablauf eine Verlängerung anbietet.

Vorrecht auf Erneuerung. Bestellt der Eigentümer nach Ablauf ein neues Erbbaurecht, kann der bisherige Berechtigte unter Umständen ein Vorrecht haben (§ 31 ErbbauRG).

Vor- und Nachteile für Grundstückseigentümer

Vorteile:

• Das Grundstück bleibt im Eigentum – etwa für die nächste Generation.
• Laufende, planbare Einnahmen über den Erbbauzins, die im Grundbuch gesichert sind.
• Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude an den Eigentümer, allerdings gegen Entschädigung.
• Mitspracherecht über Zustimmungsvorbehalte.

Nachteile:

• Kein Verkaufserlös – das Kapital bleibt im Boden gebunden.
• Sehr lange Bindung; das Grundstück steht über Jahrzehnte nicht zur freien Verfügung.
• Verwaltungsaufwand und Risiken, etwa bei Zahlungsverzug oder vernachlässigtem Gebäude.
• Die Entschädigungspflicht am Ende muss finanziell eingeplant werden.

Für Erbbauberechtigte ist das Modell attraktiv, weil sie den Bodenwert nicht finanzieren müssen. Dafür zahlen sie laufend den Erbbauzins, und ihr Erbbaurecht verliert gegen Ende der Laufzeit an Wert.

Erbbaurecht oder Verkauf?

Für Eigentümer von Bauland oder Bauerwartungsland stellt sich oft die Frage: verkaufen oder ein Erbbaurecht bestellen? Entscheidend sind Ihre Ziele:

• Wer Liquidität braucht oder eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen möchte, ist mit einem Verkauf meist besser beraten – siehe Bauland & Bauerwartungsland verkaufen.
• Wer das Grundstück langfristig in der Familie halten und laufende Einnahmen erzielen möchte, kann das Erbbaurecht in Betracht ziehen.
• Für landwirtschaftliche Flächen ohne Baurecht ist das Erbbaurecht in der Regel nicht das passende Instrument. Hier kommen eher eine Verpachtung oder Nutzungsrechte in Frage – mehr im Beitrag Nutzungsrecht Grundstück.

Praxisbeispiel: Der Bauplatz für die Enkel

Ein Ehepaar besitzt am Ortsrand ein Baugrundstück, das es nicht verkaufen möchte, weil es später vielleicht einem Enkel zugutekommen soll. Gleichzeitig wünscht es sich laufende Einnahmen im Ruhestand. Eine junge Familie möchte dort bauen, kann den Bodenwert aber nicht zusätzlich finanzieren.

Beide Seiten einigen sich auf ein Erbbaurecht mit langer Laufzeit. Der Vertrag regelt den Erbbauzins mit einer Wertsicherungsklausel, die Zustimmung des Ehepaars zu Verkauf und Belastung, die Instandhaltungspflichten und die Entschädigung am Laufzeitende. Das Ehepaar erhält regelmäßige Einnahmen, die Familie kann bauen – und das Grundstück bleibt im Familienbesitz.

Checkliste: Erbbaurecht vorbereiten

• Ziele klären: Einnahmen, Familienbesitz, Liquidität?
• Planungsrecht und Bebaubarkeit des Grundstücks prüfen
• Bodenwert ermitteln lassen als Grundlage für den Erbbauzins
• Laufzeit, Erbbauzins und Wertsicherung festlegen
• Zustimmungsvorbehalte, Heimfallgründe und Instandhaltung regeln
• Entschädigung bei Laufzeitende und Verlängerungsoptionen vereinbaren
• Steuerliche Folgen mit Steuerberatung klären
• Vertrag notariell beurkunden und eintragen lassen

Fazit

Das Erbbaurecht trennt Boden und Gebäude: Der Eigentümer behält das Grundstück und erhält einen Erbbauzins, der Erbbauberechtigte baut und nutzt über viele Jahrzehnte. Für Eigentümer von Bauland, die ihr Grundstück langfristig halten möchten, kann das eine attraktive Alternative zum Verkauf sein – vorausgesetzt, Laufzeit, Erbbauzins, Heimfall und Entschädigung sind sorgfältig geregelt. Wenn Sie abwägen möchten, ob Verkauf oder Erbbaurecht besser zu Ihnen passt, sprechen Sie uns an; eine erste Einschätzung zum Bodenwert erhalten Sie auf unserer Seite Grundstück bewerten.